海外投資持續(xù)升溫 暗藏眾多風(fēng)險(xiǎn)需謹(jǐn)慎

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　　上世紀(jì)80年代末，澳大利亞人曾擔(dān)心腰包鼓鼓的日本人最后會(huì)買走整個(gè)昆士蘭海岸東南部。但最終“日本人橫掃澳洲房產(chǎn)”并沒有變成現(xiàn)實(shí)。而在2010年，國(guó)際金融危機(jī)后哀鴻一片的澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來了中國(guó)人。

　　伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)崛起，中國(guó)買家的實(shí)力急劇膨脹，胡潤(rùn)發(fā)布報(bào)告顯示，目前中國(guó)高端消費(fèi)者中擁有海外資產(chǎn)的比例高達(dá)1/3，海外資產(chǎn)占到其總資產(chǎn)的約19%；而海外資產(chǎn)中，房地產(chǎn)是這部分群體最主要的投資領(lǐng)域。

　　“中國(guó)人去海外買房開始于2000年前后，新西蘭、澳大利亞對(duì)中國(guó)開放旅游，才漸漸有中國(guó)人開始在海外買房。最初買房的買家集中在中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣、馬來西亞和新加坡等地，中國(guó)內(nèi)地的成交量還是非常小，主要以教育、移民為目的，真正意義上的投資很少?！币晃粡氖潞Ｍ夥慨a(chǎn)近15年的業(yè)內(nèi)人士向記者表示。

　　受金融危機(jī)重創(chuàng)后的美國(guó)、歐洲樓市持續(xù)走低，中國(guó)人紛紛前往“抄底”。中國(guó)買房者表現(xiàn)出的不俗購(gòu)買力，也讓海外感到驚訝。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)此前發(fā)布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，截至3月份的12個(gè)月內(nèi)，中國(guó)內(nèi)地和香港買家成為購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)的第二大外國(guó)買家群體，交易額達(dá)90.75億美元。這比2011年73億美元的交易額高出23%，在澳洲市場(chǎng)，來自中國(guó)的客戶更是成為僅次于英國(guó)的第二大購(gòu)買群體，在這一群體中，投資客戶和留學(xué)生客戶占大部分，并且比例持續(xù)攀升。

　　從事海外房產(chǎn)業(yè)務(wù)的美亞置業(yè)集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，按照綜合指數(shù)以及過去美亞成交量來看，中國(guó)人最喜歡的依次是：美國(guó)、澳大利亞、新加坡、中國(guó)香港、加拿大。

　　房企海外覓商機(jī)

　　中國(guó)買家不斷膨脹的海外置業(yè)需求，也讓眾多海外開發(fā)商看到商機(jī)。在京、滬、深、廣等中國(guó)一線城市房展會(huì)上，海外項(xiàng)目所占比例也逐漸增加。以澳、美、加、歐為主的海外樓盤項(xiàng)目進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的數(shù)量逐年上升，北京、上海等城市舉行的秋季房展會(huì)上，海外參展商都多達(dá)100多家。

　　不少國(guó)內(nèi)房企看到其中商機(jī)，把觸角深入海外市場(chǎng)。據(jù)悉，包括萬通地產(chǎn)、中坤集團(tuán)、中航地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、碧桂園、頤和地產(chǎn)等房企已經(jīng)出海，而萬科地產(chǎn)也有染指海外市場(chǎng)的打算。繼去年成功進(jìn)入韓國(guó)濟(jì)州島后，今年8月，綠地集團(tuán)海外投資第二單將落子澳大利亞悉尼，總投資約80億元建集住宅、配套商業(yè)及酒店于一體的大型示范性生活區(qū)。該項(xiàng)目建成后，主要面向華人及留學(xué)生市場(chǎng)。

　　除了住宅之外，海外商業(yè)地產(chǎn)也成為國(guó)內(nèi)買家的新方向。第七屆亞洲國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)投資交易會(huì)(簡(jiǎn)稱MIPIMAsia)在香港舉行，包括韓國(guó)、馬來西亞等國(guó)的商業(yè)項(xiàng)目前來參展，據(jù)悉，MIPIM Asia是1990年開始在法國(guó)戛納舉辦的國(guó)際房地產(chǎn)投資展覽會(huì)MIPIM的亞太區(qū)版本。每年MIPIM展會(huì)上都匯聚了全世界最大、最著名的房地產(chǎn)投資者、開發(fā)商、國(guó)際租戶、專業(yè)服務(wù)公司決策者。

　　MIPIM亞太地區(qū)總監(jiān)林協(xié)芬在接受采訪時(shí)表示，鑒于中國(guó)近兩年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的迅猛發(fā)展中對(duì)于高端零售品牌的需求加大，今年MIPIMAsia特設(shè)了零售商區(qū)，這也是今年展覽的全新概念。據(jù)悉，零售區(qū)域給購(gòu)物中心機(jī)會(huì)展示自己給觀眾，在零售商區(qū)域給大型購(gòu)物中心展示自己的創(chuàng)意和模式的機(jī)會(huì)。“以香港為例，受到政府壓抑住宅物業(yè)價(jià)格而采取的嚴(yán)厲措施，市場(chǎng)大量資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。”

　　投資比例迅猛上升

　　值得注意的是，受到國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控等因素影響，海外置業(yè)的人群也從原來的以留學(xué)、移民為主，向純粹投資性購(gòu)房目標(biāo)轉(zhuǎn)變。美亞置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，在目前以投資為目的的海外置業(yè)比例已達(dá)到50%，而10年前此比例僅為35%。

　　“中國(guó)人以往在海外置業(yè)的原因是為了子女留學(xué)以及家庭移民需要，而近4年，因美國(guó)樓價(jià)在個(gè)別城市跌了超過六成，如拉斯韋加斯等，很多喜愛低買高賣的物業(yè)投資者現(xiàn)在會(huì)大量買入低價(jià)物業(yè)用作投資用途而非自住。”美亞置業(yè)集團(tuán)高級(jí)副總裁徐兆基表示。

　　徐兆基表示，一般而言，大部分中國(guó)買家買澳洲物業(yè)他們都會(huì)選擇貸款方式，因金額不少，而購(gòu)買美國(guó)物業(yè)則一次性付款的多，因價(jià)格可能只是澳洲的1/5?！爸袊?guó)買家一般都選擇他們較為熟悉或已有親友在的地區(qū)投資，除價(jià)格外，同時(shí)會(huì)很看重土地以及房屋面積?！辈贿^，在澳信集團(tuán)銷售部經(jīng)理彭艷麗看來，海外市場(chǎng)投資與國(guó)內(nèi)不同。彭艷麗表示，目前澳大利亞由于市場(chǎng)成熟，澳大利亞房?jī)r(jià)7年翻一倍。投資收益相對(duì)穩(wěn)健，中國(guó)的一線城市租金回報(bào)率只有2.5%至2.7%左右，而澳大利亞租金回報(bào)率在6%。“澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展100多年，政府對(duì)于房地產(chǎn)利潤(rùn)有嚴(yán)格規(guī)定，因此與國(guó)內(nèi)不同，單靠投機(jī)難以發(fā)財(cái)?！?/p>

　　暗藏眾多風(fēng)險(xiǎn)

　　不過，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，眾多海外開發(fā)商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)招攬客戶，但是，由于各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、房地產(chǎn)周期、匯率的波動(dòng)會(huì)影響到投資的收益。

　　比如今年美元相對(duì)于人民幣在貶值，不同國(guó)家匯率的波動(dòng)會(huì)影響到投資的收益。此外，按照內(nèi)地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯(cuò)的回報(bào)，但是海外的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有自己的周期，業(yè)內(nèi)專家表示，美國(guó)房地產(chǎn)雖然近期有復(fù)蘇跡象，但是各個(gè)州情況不盡相同，“比如美國(guó)底特律，由于汽車工業(yè)的衰退，那里的房?jī)r(jià)近些年一直在走下坡路”。

　　據(jù)悉，澳信集團(tuán)主要銷售項(xiàng)目集中在悉尼、墨爾本及布里斯班三大首府城市，彭艷麗表示，即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為安全的澳大利亞，不同地區(qū)城市房地產(chǎn)發(fā)展情況也不盡相同?！澳珷柋尽⑾つ岬却蟪鞘械姆康禺a(chǎn)，有的地區(qū)看似比國(guó)內(nèi)便宜，但是，這些地區(qū)往往人口很少，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)并無特色，看似便宜的價(jià)格背后隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，在澳大利亞沒有房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，國(guó)外稅收環(huán)境因國(guó)而不同，目前環(huán)境都較為寬松。海外購(gòu)房買賣不需要為賣家付營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅，甚至免中介傭金。有些國(guó)家如新西蘭，連印花稅也免了，購(gòu)房成本在外國(guó)比中國(guó)還低。而美國(guó)，不同的州針對(duì)房地產(chǎn)稅收也不盡相同，加拿大稅率是全球稅，購(gòu)房者即使加入加拿大國(guó)籍，在中國(guó)做生意也是要向加拿大政府報(bào)稅。

注意事項(xiàng)：

　　1.注意房產(chǎn)周期
　
　　2.了解稅務(wù)環(huán)境

　　3.一次性付款不科學(xué)

　　4.買房不等于移民

　　5.選擇合格的中介機(jī)構(gòu)