吃小虧占大便宜

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    土地增值稅適用超額累進稅率，超額累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。納稅人在銷售不動產或者轉讓土地使用權時，如果增加一個(或多個)中間環(huán)節(jié)，則可以將一次高增值分解為兩次(或多次)相對較低的增值，從而降低增值率和適用高稅率的金額。

    增加中間環(huán)節(jié)的籌劃方法適用于以下兩種情形：一是增值率超過50%的情形，增加中間環(huán)節(jié)后，可減少增值部分適用高稅率的金額；另一種是開發(fā)銷售普通住宅的情形，增加中間環(huán)節(jié)后，有可能將房地產開發(fā)企業(yè)銷售給中間商(如自設銷售公司)的增值率控制在20%以下，從而享受免征土地增值稅的優(yōu)惠。

    案例

    2002年3月，A公司以80萬元的價格從某企業(yè)購進一塊土地。隨著城市的發(fā)展，這一塊土地逐漸升值。2007年5月，A公司以300萬元的價格將土地出售給B公司，其應繳各項稅費計算如下(城市維護建設稅適用稅率為7%，教育費附加征收率為3%，當?shù)匾?guī)定契稅適用稅率為4%，假設不考慮其他費用)：

    1、《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》規(guī)定：從2003年1月1日起，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

    因此，A公司應繳納轉讓無形資產營業(yè)稅為：(3000000－800000)×5%＝110000(元)

    2、應繳納城市維護建設稅、教育費附加：110000×(7%＋3%)＝11000(元)

    3、應繳納土地增值稅：①扣除項目金額：800000＋110000+11000＝921000(元)②增值率：(3000000－921000)÷921000×100%＝226%，適用稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。

    ③土地增值稅：(3000000－921000)×60%－921000×35%＝925050(元)

    籌劃

    A公司可以先將土地以200萬元的價格銷售給具有關聯(lián)關系的C公司，再由C公司以300萬元的價格銷售給B公司，A公司和C公司應繳各項稅費計算如下：

    1、A公司應繳轉讓無形資產營業(yè)稅：(2000000－800000)×5%＝60000(元)

    2、A公司應繳城市維護建設稅、教育費附加：60000×(7%+3%)＝6000(元)

    3、A公司應繳土地增值稅：①扣除項目金額：800000＋60000+6000＝866000(元)②增值率：(2000000－866000)÷866000×100%＝131%，適用稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。

    ③土地增值稅：(2000000－866000)×50%－866000×15%＝437100(元)

    4、C公司應繳轉讓無形資產營業(yè)稅：(3000000－2000000)×5%＝50000(元)

    5、C公司應繳城市維護建設稅、教育費附加：50000×(7%+3%)＝5000(元)

    6、C公司應繳納契稅：2000000×4%=80000(元)

    7、C公司應

繳納土地增值稅：

    ①扣除項目金額：2000000＋80000＋50000+5000＝2135000(元)。

    ②增值率：(3000000－2135000)÷2135000×100%＝41%，適用稅率為30%。

    ③土地增值稅：(3000000－2135000)×30%＝259500(元)

    從上述計算結果不難看出，增加納稅環(huán)節(jié)一般不會增加銷售不動產和轉讓無形資產營業(yè)稅負擔(低于買價出售除外)，例如在本例中，籌劃前后營業(yè)稅負擔同為11萬元(11=5+6)。雖然籌劃后C公司增加了契稅負擔8萬元，但是籌劃后分段計算的土地增值稅增值率和適用稅率明顯降低，其稅負比籌劃前下降了228450元［925050－437100－259500＝228450(元)］，從而使總稅負下降了148450元(228450－80000)。