2015房價或呈L型曲線 以價換量模式還將持續(xù)

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 編者按：翻開統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)，從1990年以來至2013年（2008除外），新建商品房售后服務管理軟件面積一直保持超過20年的高速增長——這一局面在2014年被打破：新建商品房售后服務管理軟件面積5年來首降，百城房價連續(xù)8個月下跌，“雙降”之下，2015年的房市還會像2013年那樣強勁反彈嗎？反正地產大佬們是不太看好的。房地產高速增長的拐點或許真的來了，從房價走勢、庫存數(shù)據(jù)、人口狀況等基本面來看都難言樂觀。失去了行業(yè)高增長的溫床，地產業(yè)將進入通過吞食別人領地實現(xiàn)自己繼續(xù)增長的階段；亦或是一些地產企業(yè)選擇轉型，進入其他領域來維系自身增長。

  ■ 張曉玲 姚家玥 報道  

  中國房地產市場在高歌猛進了5年之后露出了疲態(tài)。

  記者綜合多家機構數(shù)據(jù)估算，2014年，中國新建商品房售后服務管理軟件面積將同比2013年下滑約7個百分點至12億平方米左右，這是自2009年之后5年來的首次下滑。

  在各種救市政策的利好下，去年年末的樓市有了一絲暖意。“樓市的春天是否已經回歸？”“2015年的房價是否反彈？”關于樓市樂觀的言論日益增多。1月7日，北京86億總價新地王的出現(xiàn)，更加劇了樂觀的氛圍。

  但成交量這一指標，在諸多分析機構2015年的預測中，仍然是下滑的趨勢。包括任志強在內的業(yè)內人士普遍認為，新建商品房售后服務管理軟件面積今后都很難超過2013年13億平方米的峰值。

  與成交量下滑的趨勢一致，經過2014年至今連續(xù)8個月的環(huán)比下跌后，2015年房價預計也將走出L型的曲線，正如soho中國董事長潘石屹所言，房價在L的這條尾巴上將會持續(xù)很長時間。

  機構人士也認為，一線城市的回暖并不能代表全部，2015年房地產行業(yè)基本面仍未改變，庫存高企、以價換量的模式還將繼續(xù)。 

  基本面：供過于求 

  2014年的最后一個月，信貸松綁和降息的效應明顯顯現(xiàn)。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月份54個城市合計住宅簽約套數(shù)達到了31.8萬套，創(chuàng)造了2014年全年的單月最高紀錄，其中一線城市達到了5.366萬套，環(huán)比上漲幅度高達38%。

  盡管如此，2014年全年樓市整體售后服務管理軟件情況并不樂觀。

  據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2014年1-11月新建商品房售后服務管理軟件面積101717萬平方米，同比下降8.2%；據(jù)多家機構預測，全年新建商品房面積為12億平方米，這并未超過2013年13億平方米的售后服務管理軟件面積。

  歷史地看，過去二十年中國新建商品房售后服務管理軟件面積僅在2008年出現(xiàn)過下降，此后在2009年同比大漲42.1%，并于之后的幾年一直保持上行，2013年增幅為17.3%。

  2015年將會如何？東興證券預測，2015 年商品房的售后服務管理軟件面積將同比下降3%；全年售后服務管理軟件金額同比下降3%。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，樓市在2014年底出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象，但這并不意味著翹尾行情在今年能夠延續(xù)。

  制約成交量上漲的因素是，房企在2015年仍然面臨較大的去庫存壓力，房地產行業(yè)供過于求的基本面并沒有實質性改變，這將會進一步影響房地產企業(yè)的資金面。

  據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截止2014年11月末，全國商品房待售面積近6億平方米，而施工面積超過70億平方米，巨大的庫存導致很多城市去化周期超過1年，甚至需3年、5年。

  萬科總裁郁亮指出，規(guī)模增長帶來的存貨風險在加大，房地產行業(yè)靠土地和房產的自然升值盈利模式已不可持續(xù)。

  全國房地產經理人聯(lián)盟副主席余英認為，2015年全年主題還將是去庫存，調控后遺癥將會顯露；一些“地王”項目難以實現(xiàn)利潤，多地可能會出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象；部分商業(yè)地產虧本大甩賣，二手房成交量將繼續(xù)萎縮。

  瑞銀首席經濟學家汪濤預計，2015年房地產行業(yè)會以消化庫存為主，而非急于拿地和開工，因此新開工面積可能會再跌10%，給相關行業(yè)帶來更大拖累。房地產下滑仍將拖累2015年GDP增速進一步放緩至6.8%，2016年放緩至6.5%。預計2015年底前央行將再降息40-50個基點，以降低融資成本、減緩不良貸款生成速度。

  張宏偉認為，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也已松動、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行開始降息，與樓市相關的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會逐步回升、未來問題會越來越少。 

  房價將先降后穩(wěn)？ 

  2014年末，多位房地產業(yè)內人士對2015年的趨勢做了預測。樂觀者如任志強認為，2015年9月份之后房價將會反彈。

  萬達董事長王健林則明確表示，期待2015年下半年房地產市場再現(xiàn)高潮的想法不切實際，“除了北上廣深等局部地區(qū)，行業(yè)整體已經呈現(xiàn)過剩局面”。

  根據(jù)數(shù)據(jù)，2014年12月百城均價降至10542元/平方米，自5月以來連續(xù)8個月環(huán)比下跌，同比下降2.69%，自10月起連續(xù)3個月同比下跌；十大城市住宅均價下降至18878元/平方米，同比下降0.61%，跌幅顯著低于百城整體水平；分梯隊來看，一線城市住宅均價表現(xiàn)堅挺，住宅均價累計上漲0.58%，二三線城市均下跌。

  2015年全國房價或將延續(xù)下行態(tài)勢。據(jù)CRIC研究中心預計，2015年房價的整體走勢應是先降后穩(wěn)。

  一方面，目前很多城市庫存還處于高位，諸如寧波、沈陽、長春、青島、杭州、無錫等市消化周期均超過18個月，房價還有進一步調整的空間；另一方面，從售后服務管理軟件目標完成情況來看，2014年多數(shù)房企恐難完成全年目標，這意味著大多數(shù)企業(yè)庫存也處于高位，在2015年上半年的相當長一段時間里，降價去庫存仍將是主流售后服務管理軟件模式，房價也有進一步下探的可能。

  此外，在整體經濟下行的新常態(tài)下，2015年不同城市房價未來走勢或將呈現(xiàn)深度分化。

  北京中原地產首席分析師張大偉指出，從城市等級來看，一線城市對限貸放松、降息等政策反應較敏感，潛在購房需求仍較旺盛，同時近年來一線城市住宅用地成交樓面價持續(xù)走高，如果2015年貨幣環(huán)境進一步調整，一線城市房價仍將面臨一定的上漲壓力。

  以上海為例，上海2014年土地總成交量達到1760億，住宅類成交樓面價高達10400元，比2013年的平均地價6643元上漲了57%，整體市場依舊紅火。報告認為，一線城市市場購買力依舊旺盛，房價仍將保持穩(wěn)定，還可能有小幅上漲。

  而在少數(shù)熱點二線城市，同樣存在大量的購房需求，庫存壓力減輕后房價走勢或接近一線城市，但多數(shù)二線城市價格預計相對平穩(wěn)；大多三四線城市市場需求在早期透支，一定時期內庫存壓力較大，房價或將繼續(xù)下行。

  CRIC分析師表示，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等消化周期較短、供求相對平衡的城市，房價或有一定上漲可能；而對于部分供過于求、存量顯著高企的二三線城市如杭州、常州、營口等地而言，在城鎮(zhèn)化率趨緩和經濟增速理性回歸的行業(yè)大環(huán)境下，面對日益逼仄的市場需求，企業(yè)蜂擁出貨的可能性將大大上升，其供求風險也將大大增加。

  此外，開發(fā)商也將發(fā)生分化。恒大地產總裁夏海鈞認為，房地產行業(yè)已顯現(xiàn)出從高峰逐漸進入下行通道的大趨勢，2015年很多中小企業(yè)會面臨更加困難的境地，行業(yè)集中度會進一步提高，對大企業(yè)而言則是一個并購的機遇。