碧桂園組建BIM團(tuán)隊(duì) 用互聯(lián)網(wǎng)+做設(shè)計(jì)

7月19日在“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第15屆年會(huì)上，碧桂園集團(tuán)助理總裁兼研發(fā)設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理、廣東博意建筑設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)李煥端展示了一個(gè)帶有“互聯(lián)網(wǎng)+”基因的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。李煥端表示，這些創(chuàng)新模式將會(huì)更多用于一二線城市項(xiàng)目，并計(jì)劃拿出上海嘉定眾籌項(xiàng)目中的一種兩房戶型進(jìn)行試驗(yàn)。

上海嘉定項(xiàng)目：一次互聯(lián)網(wǎng)+金融+地產(chǎn)的結(jié)合

“在互聯(lián)網(wǎng)+的時(shí)代，我們提出的概念是，我們賣的不僅僅是房子，而是一種您會(huì)愛上的生活。”李煥端表示，碧桂園團(tuán)隊(duì)找到了N個(gè)突破點(diǎn)，包括產(chǎn)品私人定制、自主設(shè)計(jì)、大數(shù)據(jù)掌握客戶需求、搭建社區(qū)O2O平臺(tái)等。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌今年5月份在湖南表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，早已是“客戶導(dǎo)向型”市場(chǎng)，不同于原來(lái)的“產(chǎn)品導(dǎo)向型”市場(chǎng)。“原來(lái)地產(chǎn)是供不應(yīng)求，什么產(chǎn)品拿出來(lái)都能賣，現(xiàn)在是供大于求、供求平衡。”對(duì)此，莫斌希望未來(lái)碧桂園能夠做到“先有客戶，后建房子”，成為能夠?yàn)榭蛻?ldquo;私人定制”的房企。

房地產(chǎn)市場(chǎng)從產(chǎn)品導(dǎo)向轉(zhuǎn)到客戶導(dǎo)向，是眾多房企的共同看法?；幽昕毓杉瘓F(tuán)董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍也表示，未來(lái)地產(chǎn)商應(yīng)該擔(dān)負(fù)起真正意義上提高用戶體驗(yàn)的責(zé)任。“房子就是一個(gè)消費(fèi)品，不再是投資品。未來(lái)年輕人的需求也不再是地段和房的需求，而是生活體驗(yàn)的需求。”

“我們提出創(chuàng)業(yè)就在家門口的概念，讓房子可以隨著業(yè)主的生活一起成長(zhǎng)。”李煥端解釋道，比如，私人定制，就為購(gòu)房者提供了一個(gè)無(wú)柱空間。購(gòu)房者可以把房屋做成一房的模式，也可以瞬間變成SOHO式的辦公場(chǎng)所；隨著時(shí)間的變化，組建家庭之后，房屋也可以隨時(shí)變換成兩房、三房。

“其實(shí)是在原有（房型）的基礎(chǔ)上，增加一些隔墻，客戶可以自己加建一點(diǎn)點(diǎn)，隔出一個(gè)像房中房一樣的小空間，我們預(yù)留了這個(gè)空間給他去做。”

自主設(shè)計(jì)就是讓客戶成為自己房子的設(shè)計(jì)師，通過(guò)三維選房系統(tǒng)對(duì)被選定房屋的所在樓層、通風(fēng)情況等有基本認(rèn)知；再通過(guò)裝修D(zhuǎn)IY系統(tǒng)，選定戶型、裝修風(fēng)格和軟裝家私。

客戶通過(guò)DIY系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)自主設(shè)計(jì)

“個(gè)性化和標(biāo)準(zhǔn)化是不沖突的”，李煥端強(qiáng)調(diào)，DIY是利用云計(jì)算功能，讓客戶在已有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上選配出無(wú)數(shù)組合。“就是在滿足客戶需求的基礎(chǔ)上再標(biāo)準(zhǔn)化?，F(xiàn)在運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)，更容易做到。我們?cè)O(shè)定的所有商品都是標(biāo)準(zhǔn)化模塊，（碧桂園旗下）家具公司的所有家私可以直接擺上商品庫(kù)，等于在你買房的時(shí)候就裝修、軟裝一并做了。”選定好之后，可以立即渲染出室內(nèi)家裝效果圖和報(bào)價(jià)清單。

在個(gè)性化的同時(shí)，碧桂園也考慮到買房者希望用較少的錢獲得更多使用率的訴求。“所有的房產(chǎn)產(chǎn)品，大家說(shuō)得房率高低，都是體現(xiàn)在公攤方面。”李煥端表認(rèn)為，每次在設(shè)計(jì)過(guò)程中，碧桂園團(tuán)隊(duì)對(duì)公共分?jǐn)偛糠侄紩?huì)一遍遍推敲，包括電防布置、樓梯布置等，出方案的時(shí)候，都有一個(gè)得房率計(jì)算，以考量方案是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

建設(shè)成本也有一個(gè)限額標(biāo)準(zhǔn)。“我們會(huì)用最經(jīng)濟(jì)、安全的做法，控制含鋼量，包括混凝土含量等，但并不是直接減少鋼筋。”

根據(jù)碧桂園在2015年做的大數(shù)據(jù)調(diào)研，一二線城市的購(gòu)房需求以剛性和改善型為主，大多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為可以承受的單價(jià)在每平米2萬(wàn)元以下，最好總價(jià)在200萬(wàn)以下，更多偏好兩房戶型。

標(biāo)準(zhǔn)化是產(chǎn)業(yè)化的一部分。據(jù)李煥端介紹，碧桂園從去年開始推廣住宅產(chǎn)業(yè)化。碧桂園在馬來(lái)西亞的森林城市項(xiàng)目，就是做產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)區(qū)。

“現(xiàn)在我們?cè)谠O(shè)計(jì)系統(tǒng)內(nèi)部成立了一個(gè)BIM（建筑信息模型）團(tuán)隊(duì)，有差不多50人對(duì)接產(chǎn)業(yè)化研究。”李煥端表示，真正強(qiáng)大的BIM應(yīng)用是在諸如4DBIM的施工模擬、5DBIM的動(dòng)態(tài)成本控制等下游施工管控等方面。物業(yè)服務(wù)也是后端產(chǎn)業(yè)鏈上的重要一環(huán)。“比如在一段時(shí)間里，你的裝修消費(fèi)花在了哪里；每個(gè)設(shè)備都有生命周期，什么時(shí)候該維修了，通過(guò)6DBIM的運(yùn)維應(yīng)用都可以實(shí)現(xiàn)智能化的資產(chǎn)管理，這也是BIM真正強(qiáng)大的地方。”