招商地產(chǎn)牽手物流央企對方擁有大量廉價存量土地

　人民網(wǎng)北京12月10日電（余燕明）近日，來自招商地產(chǎn)的公示，招商地產(chǎn)與中外運長航實業(yè)發(fā)展有限公司簽署了合作框架協(xié)議，其稱將發(fā)揮各自在土地資源和城市綜合開發(fā)運營方面的經(jīng)驗優(yōu)勢，實現(xiàn)優(yōu)勢互補的戰(zhàn)略合作。　　對此，中信建投證券的分析師指出，物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)是中外運長航集團資源培育板塊重要的組成部分，其在一二線城市的儲備以及物流地產(chǎn)方面的集團優(yōu)勢將為招商地產(chǎn)布局特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)、郵輪母港業(yè)務(wù)帶來新突破。　　人民網(wǎng)記者就此次合作內(nèi)容向招商地產(chǎn)方面發(fā)去采訪函件，對此，招商地產(chǎn)回復(fù)稱目前與中外運長航集團的合作內(nèi)容還在洽談中，雙方合作“還沒有到具體層面”。　　“這次合作是擴大招商地產(chǎn)對于年中所提‘一個根基、兩條新路、三片沃野’的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級總體架構(gòu)布局的進一步舉措。”中信建投證券的分析師對此評價說。　　不過，在同策咨詢一位不愿具名的分析師看來，招商地產(chǎn)與中外運長航集團的戰(zhàn)略合作，或許只是看中了中外運長航集團規(guī)模龐大且成本低廉的土地資源。　　記者注意到，在當(dāng)日出席簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的人員名單中，除了招商地產(chǎn)和中外運長航實業(yè)發(fā)展有限公司的主要領(lǐng)導(dǎo)外，另外還有中外運長航實業(yè)發(fā)展有限公司母公司中國外運長航集團土地資源管理辦公室負(fù)責(zé)人及一家名為深圳市德瀚投資發(fā)展有限公司的企業(yè)主要負(fù)責(zé)人。　　記者也進一步了解到，中外運長航實業(yè)發(fā)展有限公司在今年7月初剛剛注冊成立，其經(jīng)營范圍主要是負(fù)責(zé)中外運長航集團的房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和自有房地產(chǎn)經(jīng)營等業(yè)務(wù)。而深圳市德瀚投資發(fā)展有限公司是招商地產(chǎn)和中外運長航集團的合營公司，其法定代表人為招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞，公司主要經(jīng)營業(yè)務(wù)也是房地產(chǎn)開發(fā)。　　在記者獲取的一份關(guān)于《2014年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》（草案）的公示公告中，涉及的一家申報主體即為深圳市德瀚投資發(fā)展有限公司，而該更新項目則是中外運長航物流中心城市更新單元，該項目擬拆除重建的用地面積接近6萬平方米，更新方向為商業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)等功能。　　在上述雙方簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議當(dāng)日，招商地產(chǎn)和中外運長航集團也就深圳市德瀚投資發(fā)展有限公司召開了第二屆董事會第二次會議，審議了股東變更方案、前期工作匯報及項目運作構(gòu)想等相關(guān)議題。不過，合作項目的具體細節(jié)并未在公示信息中提及。　　“中外運長航集團擁有非常多的倉儲、物流用地，并且沉淀了很多年。因此很多所屬土地都已經(jīng)是位于城市的核心地段，升值較大，再建倉儲物流肯定不切實際。”這位同策咨詢的分析師向記者指出，“中外運長航集團應(yīng)該也有意盤活這些倉儲物流用地升值，很多土地稍微變更用地性質(zhì)規(guī)劃就可以直接建商業(yè)地產(chǎn)。” 　　比如，在目前中外運長航集團在建項目中有一個位于深圳平湖的物流中心項目，該項目早前曾是中外運長航集團下屬公司的倉庫，不過目前倉庫已經(jīng)處于市中心地帶，其所在地塊也已經(jīng)被當(dāng)?shù)卣?guī)劃為商業(yè)開發(fā)用地。　　對中外運長航集團而言，經(jīng)營、戰(zhàn)略上以及來自政策方面的壓力，已經(jīng)在逼迫其加快處置和盤活這些業(yè)已獲得巨量升值的土地資產(chǎn)。　　至少是在近3年以來，中外運長航集團經(jīng)營存在較大困難，根據(jù)其2013年財務(wù)數(shù)據(jù)，去年中外運長航集團的虧損面繼續(xù)擴大，年終合并報表后的凈利潤虧損超過130億元，償債壓力也進一步加大，到2013年底合并流動負(fù)債高于合并流動資產(chǎn)173億元。　　因此，為應(yīng)對經(jīng)營壓力，中外運長航集團正在試圖盤活其名下的存量土地，其中“做好土地資源開發(fā)”更是成為中外運長航集團當(dāng)家人為今年布置的十項主要工作之一。　　據(jù)人民網(wǎng)記者了解，到2014年3月末，中外運長航集團的無形資產(chǎn)總額接近40億元，其無形資產(chǎn)主要為所擁有的土地使用權(quán)。應(yīng)該注意的是，中外運長航集團在全國擁有的物流園和倉儲用地，目前近40億元的價值全部是按照其獲得這些土地的成本計算，并未對增值部分進行估值，而中外運長航集團指出其所擁有的土地“今年增幅巨大，但未能在價值上得以體現(xiàn)”。　　“作為集團收入的新來源，將以土地資產(chǎn)盤活為主線，積極探索物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等新業(yè)務(wù)類型的開展，爭取盡快提升效益，以有力支持集團主業(yè)的發(fā)展。”中外運長航集團指出，集團將以盤活土地資源為抓手，創(chuàng)新物流地產(chǎn)開發(fā)模式，引進戰(zhàn)略合作伙伴，推進合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)模式，實現(xiàn)對集團收入和利潤的貢獻。　　中外運長航集團也進一步透露，集團擁有龐大的土地和倉儲資源儲備，隨著城市的不斷擴張，這些原位于郊區(qū)的土地資源位置不斷靠近市中心，升值潛力巨大，中外運長航集團還擁有多塊商業(yè)地產(chǎn)，價值約20億元。中外運長航集團透露在必要時將處置這些土地資產(chǎn)用以為償債做保障。　　另外，中外運長航集團除了出于經(jīng)營壓力或?qū)⑻幹眠@些土地資產(chǎn)外，其還在財報中提醒，目前國家已經(jīng)出臺了一系列打擊囤地、增加保障性住房用地等土地政策，而中外運長航及圖案擁有大量成本較低的物流土地，政策風(fēng)險加劇。　　“無論是出于經(jīng)營上的考慮，還是對政府打擊囤地等政策上的顧慮，中外運長航集團處置這些龐大且廉價土地已經(jīng)非常緊迫。”上述同策咨詢分析師指出，對招商地產(chǎn)而言，這是獲得低成本項目的機會。　　根據(jù)中金公司及招商地產(chǎn)披露的信息，截至今年11月份，招商地產(chǎn)今年新增項目累計付出的權(quán)益金額為153億元，而去年招商地產(chǎn)的拿地支出為221億元，今年至今為止新增項目支出不到去年的7成。　　應(yīng)該指出的是，招商地產(chǎn)到現(xiàn)在153億元的拿地金額中，其中今年年初一季度的拿地金額就接近100億元，實際上意味著招商地產(chǎn)在一季度以后拿地節(jié)奏開始大幅放緩。　　對此，市場人士認(rèn)為，招商地產(chǎn)拿地節(jié)奏放緩除了受今年房地產(chǎn)市場下行開發(fā)商拿地整體趨向保守外，也與今年招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流相對趨緊有關(guān)。　　記者查閱招商地產(chǎn)披露的財務(wù)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，自今年以來的9個月時間里，招商地產(chǎn)僅持有的貨幣資金相比年初減少了23億元，招商地產(chǎn)在今年因經(jīng)營和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流也出現(xiàn)大幅下滑。　　另外，在今年4月底招商地產(chǎn)一筆總規(guī)模高達65億元的融資方案宣告流產(chǎn)后，招商地產(chǎn)在最近又啟動了一筆總額達到80億元的A股可轉(zhuǎn)債以補充現(xiàn)金流。　　“顯然在這樣的情況下，與中外運長航集團展開戰(zhàn)略合作是明智的，中外運長航集團擁有大量的廉價土地，共同開發(fā)的模式可以節(jié)約大部分的土地成本，對招商地產(chǎn)新增項目儲備同樣是補充。”前述同策咨詢分析師如此評價招商地產(chǎn)與中外運長航集團的戰(zhàn)略合作。

發(fā)布：2007-07-15 09:37 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關(guān)閉]

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