2008年鄭州房地產(chǎn)情況

　　鄭州市房管局公布了2008年12月份的成交數(shù)據(jù)，2008年中原樓市全年的成績(jī)也就出來(lái)了。單就商品住宅來(lái)說(shuō)，鄭州市2008年總體呈現(xiàn)出價(jià)升量縮的態(tài)勢(shì)，房子比上一年少賣了三成還多，而銷售均價(jià)每平方米卻上漲了442元，達(dá)到3994元/平方米。

　　階段性回暖

　　從鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年最后一個(gè)月鄭州樓市可以說(shuō)是紅火“收官”。當(dāng)月鄭州全市商品住宅銷售7272套，繼11月小高潮之后又創(chuàng)去年銷售套數(shù)新高，比11月多賣了339套；商品住宅銷售均價(jià)每平方米為4175元，比11月上漲了105元，可謂是“量?jī)r(jià)齊升”。

　　河南合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)部的田春雨分析說(shuō)，2008年最后兩個(gè)月的成交量反彈和價(jià)格回升，是房產(chǎn)新政累積效應(yīng)的初顯。從鄭州市2008年下半年商品住宅價(jià)格走勢(shì)上來(lái)看，一直在每平方米4000元上下浮動(dòng)。去年總體銷售量比較大的幾個(gè)樓盤(pán)，都是12月初或11月份開(kāi)盤(pán)的。相比2008年的另一個(gè)銷售比較好的月份5月，12月并沒(méi)有出現(xiàn)成交“冒尖”的樓盤(pán)，紫荊尚都、中原新城、裕鴻國(guó)際、錦藝新時(shí)代、怡豐·新都匯等多個(gè)樓盤(pán)均創(chuàng)下了不俗的銷售業(yè)績(jī)，并且有42%的商品住宅的成交價(jià)格在每平方米4500~5500元這個(gè)價(jià)格區(qū)間，價(jià)格的集中度之高在2008年的其他月份是沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的。之所以出現(xiàn)這種情況，主要是成交的主力樓盤(pán)中原新城、怡豐·新都匯等位置較好，價(jià)格相對(duì)較高，高成本的城中村改造必將帶來(lái)高房?jī)r(jià)。而定向開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目比較少，這也是12月商品住宅均價(jià)比11月上漲的主要原因之一。

　　令房地產(chǎn)備受煎熬的2008年終于過(guò)去了，在年末的兩個(gè)月鄭州樓市出現(xiàn)了成交量逐步上升的態(tài)勢(shì)，似乎給這個(gè)冬天增加了一些暖意。但是河南中原地產(chǎn)高級(jí)市場(chǎng)分析師李明明認(rèn)為，近兩個(gè)月鄭州樓市成交量的上升只是“階段性回暖”。11月、12月是鄭州傳統(tǒng)的成交量高漲的月份，加上近期中央及地方政府出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，在季節(jié)因素和政策刺激的雙重作用下出現(xiàn)的成交量上升，并不能完全反映市場(chǎng)的真實(shí)意愿。在隨后的2009年1、2月份是傳統(tǒng)的樓市低潮期，成交量難以創(chuàng)新高，這將重新讓消費(fèi)者產(chǎn)生觀望的心理，從而對(duì)剛剛有起色的樓市產(chǎn)生負(fù)面影響。加上未來(lái)幾個(gè)月宏觀經(jīng)濟(jì)情況仍不樂(lè)觀，樓市很難獨(dú)善其身。再有就是2009年鄭州樓市將承載前兩年遺留下來(lái)的負(fù)擔(dān)——大量的城中村改造項(xiàng)目。目前，鄭州已經(jīng)有近100個(gè)行政村被批準(zhǔn)進(jìn)行改造，除了少部分開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目之外，還有相當(dāng)數(shù)量的項(xiàng)目進(jìn)入規(guī)劃施工階段，這些大體量的城中村改造項(xiàng)目，每一個(gè)都會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較大的沖擊。

　　2008年11月、12月兩個(gè)月，鄭州市商品住宅成交量出現(xiàn)大幅反彈，主要原因是自9月份以來(lái)央行五次降息和鄭州市政府出臺(tái)“17條”新政利好刺激。樓市買賣雙方的心理預(yù)期受到影響，銷售下降的趨勢(shì)有所改變。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)際大環(huán)境及房?jī)r(jià)調(diào)整尚不到位等多種因素的綜合影響，消費(fèi)者房?jī)r(jià)走低預(yù)期的進(jìn)一步強(qiáng)化，走出樓市乏力狀態(tài)難度較大。

　　存量房大增

　　2008年，鄭州市商品住宅新增投放面積累計(jì)808萬(wàn)平方米，比2007年減少100多萬(wàn)平方米，下降12%左右；銷售面積累計(jì)完成568萬(wàn)平方米，比上一年少賣260多萬(wàn)平方米，下降了32%左右。供銷倒掛現(xiàn)象比較明顯，銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀。

　　河南王牌企劃?rùn)C(jī)構(gòu)分析鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的“王牌說(shuō)市”中宣稱，截至2008年12月底，鄭州市商品住宅累計(jì)可售面積(2005年以來(lái)商品住宅累計(jì)預(yù)售面積減去累計(jì)銷售面積)達(dá)到660.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)73.06%。開(kāi)發(fā)企業(yè)手中等待市場(chǎng)消化的規(guī)模繼續(xù)攀高，面臨的銷售壓力進(jìn)一步加大。從總體來(lái)看，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程及城市居民的收入水平，大量的存量房，必然導(dǎo)致鄭州樓市的疲軟。

　　“王牌”董事長(zhǎng)上官同君分析說(shuō)，一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的預(yù)期不樂(lè)觀，只好放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，施工、新開(kāi)工、竣工面積增速放緩，防止后期銷售不暢的風(fēng)險(xiǎn)。鄭州市開(kāi)發(fā)企業(yè)在樓市成交量萎縮、全國(guó)樓市形勢(shì)不好的情況下，手中的多個(gè)項(xiàng)目都放慢開(kāi)發(fā)速度或停滯，等到形勢(shì)好了再開(kāi)發(fā)建設(shè)。另一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)以前非理性運(yùn)作房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家宏觀調(diào)控的效果顯現(xiàn)，加上受金融風(fēng)暴的影響，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入增加缺乏信心，多種因素造成了2008年商品房銷售面積和銷售額出現(xiàn)下降，商品房銷售有價(jià)無(wú)市，消費(fèi)者購(gòu)房心理變得更加理性，持幣觀望氣氛漸濃，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)持續(xù)低迷。但是隨著國(guó)家宏觀調(diào)控方向的改變，積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策有助于提振投資和消費(fèi)信心，房地產(chǎn)形勢(shì)會(huì)逐步得到好轉(zhuǎn)。

　　房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2007年鄭州市商品住宅銷售均價(jià)為每平方米3552元，而剛剛過(guò)去的2008年鄭州市商品住宅銷售均價(jià)為每平方米3994元。一年的時(shí)間，鄭州市商品住宅銷售均價(jià)每平方米上漲442元，漲幅為12.44%，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為將超過(guò)當(dāng)年鄭州市的GDP上漲速度。在深圳、廣州等城市2008年房?jī)r(jià)“跌跌不休”的情況下，鄭州市商品住宅價(jià)格卻有如此之大的漲幅，可謂是走出了“逆水行舟”的行情。

　　上官同君認(rèn)為，從2008年1~12月份住房銷售價(jià)格走勢(shì)看，沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)度下降或上揚(yáng)的情況，基本上保持平穩(wěn)狀態(tài)，但從價(jià)格增長(zhǎng)幅度的趨勢(shì)可以看出，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度明顯放緩。從總體來(lái)看，鄭州商品房?jī)r(jià)格泡沫不大，縱向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲幅度逐漸放緩。消費(fèi)者買漲不買跌的心理、收入水平的逐漸提高和物價(jià)水平不斷上漲等種種客觀因素，推斷未來(lái)鄭州房?jī)r(jià)大幅下跌可能性不大，只能向著理性回歸的方向調(diào)整。

　　金水、鄭東是熱點(diǎn)

　　從鄭州市2008年各區(qū)商品住宅的銷售情況看，金水區(qū)和鄭東新區(qū)依然是熱點(diǎn)區(qū)域。

　　2008年，金水區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積將近259萬(wàn)平方米，銷售面積為226萬(wàn)多平方米，幾乎占到全市商品住宅銷售量的40%，銷售供銷比為1.14∶1，為各個(gè)行政區(qū)最低。10月之后金水區(qū)商品住宅銷售更是有了穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。7、8月取得預(yù)售的項(xiàng)目有天倫·水晶城、國(guó)泰·羅馬假日、綠洲云頂、普羅旺世、君悅城等項(xiàng)目，預(yù)售面積86萬(wàn)多平方米。金水區(qū)憑借交通便利和雄厚的教育資源受到購(gòu)房客戶的青睞，5月四季花城、主語(yǔ)城、瑞園等項(xiàng)目簽約面積為28萬(wàn)多平方米，再一次驗(yàn)證了金水區(qū)的主導(dǎo)地位。

　　鄭東新區(qū)2008年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為116萬(wàn)平方米，銷售面積為98萬(wàn)平方米，銷量居全市第二，占18%左右。隨著鄭東新區(qū)居住氛圍的日益成熟，成為財(cái)富新貴的首選居住場(chǎng)所。4月僅綠城·百合公寓一個(gè)樓盤(pán)銷售面積就有3400多平方米；9月，永威·翰林居、東方港灣等項(xiàng)目取得預(yù)售面積共22萬(wàn)多平方米。

　　惠濟(jì)區(qū)2008年商品住宅供銷比最高，為2.81∶1，全年商品住宅銷售面積還不到18萬(wàn)平方米。鄭州市中低價(jià)位的商品住宅主要集中于西區(qū)，中高價(jià)位的商品住宅集中于中部地區(qū)，而鄭東新區(qū)則是高價(jià)房的天下。鄭州已經(jīng)形成了一個(gè)非常明顯的房?jī)r(jià)由西向東逐漸增高的地理結(jié)構(gòu)。

　　中等戶型受歡迎

　　2008年鄭州市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)的成交仍主要分布在70-120平方米區(qū)間，這個(gè)區(qū)間的住宅成交占全部住宅成交的40%以上，而且房?jī)r(jià)主要在每平方米3500~4500元之間，顯示自住型客戶是目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)的消費(fèi)主力。另外，從2008年最后兩個(gè)月的成交情況看，小戶型的成交套數(shù)占比在減少，而120平方米以上中、大戶型成交占比開(kāi)始增加，主要是小戶型的需求比較穩(wěn)定，在目前自住型客戶需求旺盛的情況下，其成交量所占比例自然有所下降。

　　合富輝煌的田春雨說(shuō)，隨著國(guó)家調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等措施的落實(shí)到位，鄭州將繼續(xù)加大力度、加快速度建設(shè)廉租房，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，解決低收入家庭對(duì)中低價(jià)位、中小普通商品住房的需求問(wèn)題，這將進(jìn)一步使鄭州的房?jī)r(jià)有下調(diào)的空間。2009年將繼續(xù)2008年的調(diào)整，需求方的觀望情緒也將持續(xù)，市場(chǎng)面臨新一輪的洗牌。

　　但這并不代表市場(chǎng)完全悲觀。上官同君說(shuō)，從鄭州目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)看，是居民對(duì)于住房需求的旺盛時(shí)期，2007年，河南城鎮(zhèn)化率為61.28%，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)人口達(dá)到總?cè)丝诘?5%時(shí)趨于穩(wěn)定，鄭州與之相比，還差十幾個(gè)百分點(diǎn)。盡管受多種因素影響，住房成交量有逐步回落的可能，但總體趨勢(shì)是上升的。在中央“保增長(zhǎng)”的政策導(dǎo)向之下，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的支柱地位將更加被重視，而政府也有充足的動(dòng)力通過(guò)強(qiáng)力政策刺激房地產(chǎn)行業(yè)盡快復(fù)蘇并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。政策的持續(xù)出臺(tái)可能會(huì)促使樓市成交持續(xù)回暖，縮短樓市調(diào)整的周期。

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