房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程管理的難點(diǎn)及管理軟件提出的優(yōu)化策略

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 　　房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，它的發(fā)展會(huì)涉及到很多方面和領(lǐng)域。有很多開(kāi)發(fā)商看重其巨大的經(jīng)濟(jì)效益，爭(zhēng)相加入這一行列。因?yàn)閲?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)非?？捎^，很多國(guó)際知名的房地產(chǎn)企業(yè)都加入了進(jìn)來(lái)在原創(chuàng)的不斷探索下，中國(guó) 美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得了世界上較為先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)教育，取得了快速增長(zhǎng)。

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程管理的難點(diǎn)

　　1.決策階段的管理

　　決策階段是直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)行的重要因素，可以決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的好壞、成本、進(jìn)度也關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的全過(guò)程，也影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目不同生產(chǎn)階段的科學(xué)合理性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究過(guò)程中，投資單位應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入的總體情況，制定相關(guān)的房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模、各種建筑功能方案。

　　2.設(shè)計(jì)階段的管理

　　房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)可以決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體成本，并間接影響具體建設(shè)的施工成本、施工設(shè)備和施工人員?？梢哉f(shuō)設(shè)計(jì)階段是非常重要的階段，房地產(chǎn)的整體建設(shè)階段都會(huì)受到設(shè)計(jì)階段的影響。因此，在設(shè)計(jì)中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)鼎地產(chǎn)的設(shè)計(jì)給予足夠的重視，將設(shè)計(jì)和施工一并發(fā)包出去，使承包商也能從具體情況出發(fā)，對(duì)地產(chǎn)的施工工藝和施工材料進(jìn)行全面控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的全面控制。

　　3.建立房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)

　　在當(dāng)前的房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的缺失，建設(shè)中的很多環(huán)節(jié)沒(méi)有具體的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，使得房地產(chǎn)建設(shè)缺乏必要的規(guī)章制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和管理非常隨意。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位應(yīng)綜合考慮整體施工量和施工單位的情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效管理，重新整合施工要素，落實(shí)施工人員的主體責(zé)任，確保施工個(gè)人能夠明確肩負(fù)的責(zé)任和義務(wù)。

　　4.投標(biāo)階段的管理

　　招投標(biāo)是選擇施工單位的過(guò)程，對(duì)房地產(chǎn)施工影響很大。目前工程招投標(biāo)法律不健全，導(dǎo)致招投標(biāo)成本難以控制，有時(shí)招投標(biāo)案例多，也影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的有限管理沒(méi)有有效管理的房地產(chǎn)項(xiàng)目容易質(zhì)量低下、出現(xiàn)成本與實(shí)際情況不符的現(xiàn)象。目前應(yīng)對(duì)招投標(biāo)最有效的方法就是建立相關(guān)模型，讓招投標(biāo)的業(yè)主合理選擇施工的承包商。

　　針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理中的難點(diǎn)，泛普軟件開(kāi)發(fā)了一種高性?xún)r(jià)比的模式、高效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理軟件。

　　三、泛普房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理軟件提出的優(yōu)化策略

　　1. 做好市場(chǎng)調(diào)研，找準(zhǔn)自己的定位

　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極調(diào)查市場(chǎng)，掌握市場(chǎng)現(xiàn)狀和消費(fèi)者需求，充分掌握市場(chǎng)情況，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)脫離市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商在了解市場(chǎng)后，要理性分析自身情況，了解自身行業(yè)定位，長(zhǎng)遠(yuǎn)確定自己的樓盤(pán)類(lèi)型。然后做充分的調(diào)研，聯(lián)系實(shí)際，盡可能以最低的能耗實(shí)現(xiàn)利益最大化。研究工作和市場(chǎng)定位對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)非常重要，房地產(chǎn)必須重視。如果在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目，宜多建高檔住宅;如果房地產(chǎn)項(xiàng)目建在貧困地區(qū)，要盡量建經(jīng)濟(jì)適用房占領(lǐng)市場(chǎng)。

　　2.加強(qiáng)自身建設(shè)和售后服務(wù)

　　當(dāng)房地產(chǎn)合理定位后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè)以贏得認(rèn)可。根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，買(mǎi)房已經(jīng)成為每個(gè)家庭不可或缺的重要事情消費(fèi)者在選擇買(mǎi)房時(shí)，往往會(huì)考慮房子的質(zhì)量、綜合考慮職位和其他級(jí)別。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注重自身建設(shè)，樹(shù)立自身的良好形象，從消費(fèi)者的角度出發(fā)，全力打造企業(yè)信譽(yù)心理學(xué)來(lái)獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。

　　3. 做好施工方案做好穿插

　　盡可能縮短時(shí)間項(xiàng)目的進(jìn)度，而不僅僅是施工進(jìn)度。它包括方案、開(kāi)發(fā)報(bào)建、專(zhuān)業(yè)審查、投標(biāo)和各種文件(規(guī)劃、施工許可證和預(yù)售證書(shū)等)的取得、各種驗(yàn)收(規(guī)劃和專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收等)等等，進(jìn)而不同程度地影響施工進(jìn)度例如，碧桂園項(xiàng)目是由各個(gè)工程公司進(jìn)行的，騰越負(fù)責(zé)土建工程的施工，機(jī)電公司負(fù)責(zé)施工，而亞軍負(fù)責(zé)精裝修園藝、綠化也有專(zhuān)業(yè)公司土方由土方隊(duì)施工，自來(lái)水由自來(lái)水公司施工，燃?xì)庥扇細(xì)夤臼┕?。再加上白蟻、防雷等?duì)伍。承包商多，協(xié)調(diào)管理工作量很大從某種意義上說(shuō)，項(xiàng)目部扮演著總承包商的角色。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，無(wú)論以前的決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)或者中期施工，后期施工質(zhì)量檢查都要遵循一套行之有效的科學(xué)方法、合理的建設(shè)管理體系可以規(guī)范房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。因此，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和管理水平的提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理將更加合理和科學(xué)