風暴眼中的晉愉地產：旗下仍有可售房源，遠未到破產境地！

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　　2015年以來，重慶晉愉地產(集團)股份有限公司(下稱：晉愉地產)雖然多次辟謠，但重慶地產圈還是屢屢傳出一些不利于晉愉地產的傳聞。

　　那處于風暴眼當中的晉愉地產到底是一個什么樣的狀況呢?

　　黃桷樹財經嘗試著通過房源數據去勾勒晉愉地產現狀，以解重慶地區(qū)眾多購房者的心中之惑。

　　工商資料顯示，晉愉地產成立于1996年，目前的注冊資本為13.88億元，股東為柯敬陶、柯祥華、陶世先三位自然人。

　　(晉愉地產的工商資料)

　　2013年9月，重慶路橋(600106.SH)向晉愉地產出售過資產，晉愉地產當時披露過自身的財務數據：2012年末，晉愉地產的總資產為43.55億元，凈資產為8.59億元，2012年的營業(yè)收入為15.49億元，凈利潤4777萬元。

　　從財務數據來看，晉愉地產當時的資產負債率為80.27%，有點偏高。

　　2個月前，晉愉地產掌門人柯敬陶曾公布表態(tài)，晉愉地產目前是遇到了一定的資金周轉壓力，但鑒于手上還有200億元左右的存貨，所以柯敬陶堅信晉愉地產能走出眼前的困境。對于2015年，柯敬陶為晉愉地產制定了“去庫存、降負債、求發(fā)展”的9字戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。

　　黃桷樹財經認為，晉愉地產能否走出困境的關鍵在于去庫存是否順利。

　　公開資料顯示，晉愉地產旗下至少有兩個樓盤在2015年取得了預售許可證，分別為晉愉盛世普天A區(qū)(渝國土房管(2015)預字第(086)號)、晉愉盛世普天B區(qū)(渝國土房管(2015)預字第(108)號)。

　　(晉愉地產取得預售許可證的樓盤)

　　重慶的網簽數據顯示，晉愉盛世普天A區(qū)有1幢、2幢、7幢的房屋可售，晉愉盛世普天B區(qū)10幢、11幢、12幢、13幢的房屋可售，由于房源數量眾多，黃桷樹財經隨機抽取了20個樣本，大致情況為15套住宅當中，有10套已經銷售，有3套可售，有2套限制銷售，而5套商業(yè)門面全部處于限制銷售狀態(tài)。

　　在黃桷樹財經看來，上述數據至少說明了三個方面的問題：

　　一、晉愉地產的銷售還算不錯，2015年前3個月房地產市場并不是特別理想，但在取得了預售許可證后，晉愉地產的大部分住宅還是順利實現了銷售。

　　二、晉愉地產資金鏈確實有一點緊張，因為有一部分房源處于限售銷售狀態(tài)，但另一方面說明，晉愉地產還遠未到坊間流傳的破產境地，因為如果瀕臨破產了的話，早就是資不抵債了，法院出于資產保全會對晉愉地產旗下所有資產進行司法凍結，這樣的話，晉愉地產就不會有任何一套處于可售狀態(tài)的房源了。

　　三、限制銷售的房產可能是被晉愉地產用于在建工程抵押融資了，從操作層面來看，晉愉地產可以用住宅銷售回款先行解押商業(yè)門面，再出售商業(yè)門面實現資金的整體盤活，但這個環(huán)節(jié)要求資金快速回籠，一旦周轉過慢，企業(yè)確實有資金鏈斷裂的風險。

　　黃桷樹財經送一句話給晉愉地產，雖然天空有時候會出現烏云，但在烏云的上面，永遠會有太陽在照耀!

　　附：晉愉地產掌門人柯敬陶兩個月前的講話節(jié)選，來源于新浪樂居，標題為黃桷樹財經自擬。

　　(柯敬陶的資料圖)

　　時間：2015年1月20日16：00

　　地址：陳家坪索菲特酒店

　　主題：晉愉地產2014年業(yè)績發(fā)布暨2015年戰(zhàn)略發(fā)布會

　　柯敬陶：在這里，我想談談自己的心得。其實現在晉愉也在努力的前行，現在社會上很多流言，比如說晉愉清盤了、晉愉破產了，其實我以前對這種事情一笑而過，大家清楚我很低調，這樣的場合就是一年跟大家見一次面，不愿意在各種場合跟大家說東道西，今天我想跟大家簡單介紹一下。

　　我覺得一個企業(yè)的倒閉只有一種，資不抵債，才會清盤、破產。我們現在整個晉愉，2014年上半年也在籌備在境外上市，在境外找了很專業(yè)的投行業(yè)務的會計事務所，我們談了一次，還比較樂觀。最近有一家上市公司已經停盤，在全國裝了2000億項目進去，希望把我們也裝進去，用他的股票跟我們換。最后得出的結果，我們都沒有任何終極風險，都沒有資不抵債。

　　我們管財務副總裁董總經常給我介紹，我們差不多有200萬平米，200多億的銷售，我們土地款全部是付清的，剩下就是建設用的資金，還有規(guī)費、稅費這些，這些在整個售價里面，它不會超過50%的比例。也就是說，我們200多億的銷售，我們的成本全部算上，都還有七八十億，200億中最少還有120億，這是我的家底。我們負債所有加在一起，至少還剩一半。

　　所以說今天無論是兄弟姐妹還是媒體的朋友，我都想說一句真心話，晉愉沒有終極風險，現在企業(yè)都是流動性的問題。我也算一個知名人士，我就是這樣一個心態(tài)。今天大家沒有問這個問題，但是我現在想很真誠的告訴大家，晉愉沒有終極風險，晉愉還是屬于正常經營。

　　正常經營有幾個指標，一個是員工隊伍，團隊有沒有散，以人為基礎，我認為晉愉團隊堅不可摧。另外，我們銀行的賬都是正常的。另外我們28-30號，我們首次交高層一次交6棟樓，超過2000戶，我們江州一期洋房交房一次超過1000套，如果是以前看的話，量太大，時間短、難度很高，但是我們下面的人員一起努力，都實現了。

　　換句話說，到現在我們整個經營很正常，我剛才說的三項指標：團隊、銷售、經營。我們整個銷售，12月份認購金額7個多億，這些所有的指標都很清楚。

　　昨天一個朋友跟我說，認識一個開發(fā)商一個月才賣3套房子，我想這種肯定不是在主城，肯定沒有什么品牌，肯定定位有問題。我從學校教書出來到現在，快三十年的經歷，我所有的心血都在我的晉愉。心血是兩方面：精神和物質，都投入到晉愉。因為我們的操作水平，大家知道別人賺錢的，我們打個八九折還是可以賺錢。

　　我現在想，有很多情況，可能大家年輕都不太清楚。柳傳志就講：所有的將軍都是從死人堆里爬出來的。所有的企業(yè)家都在生死、死生當中生存下來的，我認為是這種狀況。我現在真心跟大家講，我還是保持一種非常平常的心態(tài)去面對當下所有的困難?，F在大家看到我還是精神抖擻，沒有什么不正常。所以我覺得我們最艱難的，最困難的日子都過了，到了2015年，我認為屏幕上的八個字：勵精圖治繼往開來，真的可以實現，真的可以繼往開來。

　　我們所有都準備好了，都想好了，還要有諸位的支持和幫助。今天所有媒體都在，你們無論是站在媒體的角度，是幫晉愉也好，幫這個行業(yè)也好，幫我也好，能夠在可能的情況下，能把剛才真實的聲音傳播出去。你們所見到的我，你們所見到的晉愉，給你們的感想是什么，帶來了什么，我覺得是最真實的，謝謝大家!
新聞來源：搜狐”http://mt.sohu.com/20150320/n410065322.shtml“