2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》復(fù)習(xí)指南（6）

　　二、 建立專業(yè)化的銷量控制體系

　　方法一：銷量控制法

　　在整個(gè)銷售過(guò)程中，應(yīng)始終保持有好房源，分時(shí)間段根據(jù)市場(chǎng)變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時(shí)，正處于價(jià)格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。

　　方法二：價(jià)格控制法

　　一般地，價(jià)格控制應(yīng)以“低開(kāi)高走”，并且也分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)格走勢(shì)，價(jià)格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費(fèi)。同時(shí)，樓層差價(jià)的變化也并非直線型的成比例變化，而是按心里需求曲線變化，隨著心里需求的變化呈不規(guī)則變化。

　　方法三：時(shí)間控制法

　　銷售一般分為四個(gè)階段：開(kāi)盤前準(zhǔn)備期、開(kāi)盤初期、銷售中期、收盤期。以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時(shí)間控制，確定與之對(duì)應(yīng)的銷量和價(jià)格，并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營(yíng)銷，以便掌握什么時(shí)間該控制什么，如何去控制，從而產(chǎn)生協(xié)同效益。

　　銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，價(jià)格的“低開(kāi)”并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”，這就需要銷量控制緊密結(jié)合，按一定的比例面市，通常采用倒葫蘆型。量在誰(shuí)手中，誰(shuí)就能控制價(jià)格，猶如股市的“莊家”一樣。隨著時(shí)間的推移，不斷地將價(jià)格按不同的時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)不同的時(shí)間段放出不同的銷量，那么整個(gè)銷售過(guò)程就是一個(gè)比較完美的銷售控制過(guò)程。

　　三、 建立專業(yè)化的銷售隊(duì)伍

　　（1）銷售隊(duì)伍的構(gòu)成

　　策劃總監(jiān)：

　　全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售工作，負(fù)責(zé)推廣活動(dòng)的招待工組，負(fù)責(zé)銷售、策劃、開(kāi)發(fā)之間的溝通與協(xié)調(diào)、負(fù)責(zé)銷售策略的整體把握；以及銷售過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)各部門的協(xié)調(diào)工作，可以聘請(qǐng)資深銷售專家擔(dān)當(dāng)。

　　售樓經(jīng)理：

　　全權(quán)負(fù)責(zé)銷售人員的組織、工作安排，以及信息反饋的收集，對(duì)客戶資料的收集管理，主持日常售樓部工作，協(xié)助新的推廣方案的傳播與實(shí)施。

　　銷售策劃經(jīng)理：

　　及時(shí)準(zhǔn)確的收集銷售信息及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化信息，及時(shí)制定相應(yīng)的推廣方案和措施，密切配合項(xiàng)目銷售工作，組織然那員收集市場(chǎng)信息，進(jìn)行相關(guān)樓盤的調(diào)研工組，并提出針對(duì)性的推廣意見(jiàn)和建議。

　　行政經(jīng)理：

　　負(fù)責(zé)相關(guān)手續(xù)的辦理：如合同的簽訂和管理等，并協(xié)助銷售總監(jiān)進(jìn)行內(nèi)務(wù)的管理。

　　銷售顧問(wèn)：

　　全面負(fù)責(zé)和客戶溝通，帶客戶看樓，簽訂認(rèn)購(gòu)書，促成交易，以及售后服務(wù)的跟進(jìn)。

　　市場(chǎng)調(diào)研、推廣人員：

　　全面負(fù)責(zé)市場(chǎng)信息的調(diào)研和信息的反饋，并制定相關(guān)推廣意見(jiàn)和建議。

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