2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第五章知識點（7）

　　23.解題方法（五步法）

　　第一步，審題。復(fù)雜題必須畫出現(xiàn)金流量圖或表幫助理解，注意期初期末的問題

　　第二步，確定換算關(guān)系。審題后確定其經(jīng)濟適動的內(nèi)涵是哪兩個值之間的換算，寫出關(guān)系式，如A＝P（A/P，i，n），這需要熟練掌握六種換算的內(nèi)涵和公式

　　第三步，審查條件。題中的條件與公式換算的假定條件是否一致，如不一致，則需調(diào)整換算關(guān)系式

　　第四步，檢查一致性。注意i與n的內(nèi)涵是否一致

　　如果i是年（季、月）利率，則n就是以年（季、月）為標準的計息期

　　如果沒有明確告知，則季利率等于年利率除以4，月利率等于年利率除以12

　　第五步，計算。將已知數(shù)據(jù)帶與關(guān)系式中計算

　　24.常見題型

　　1. 名義利率與實際利率的換算【例5－1】

　　2. 單利計息和復(fù)利計息兩種方式利息與本利和的計算【例5－2】

　　3. 求抵押貸款最大額度和月還款額【例5－3：A-P】【例5－4：P-A】

　　4. 遞變的抵押貸款相關(guān)計算【例5－5】

　　5. 組合抵押貸款的相關(guān)計算【例5－6】

　　6. 貸款提前還款相關(guān)計算

　　7. 提前還款（還本金）相關(guān)計算【例5－7】

　　8. 還款常數(shù)的相關(guān)計算【例5－8】

　　9. 開發(fā)項目現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量圖及相關(guān)計算【例5－9】

　　10. 抵押貸款加按的相關(guān)計算【例5－10】

　　11. 復(fù)合式可調(diào)整利率貸款【例5－11】

　　25. 組合抵押貸款的相關(guān)計算

　　內(nèi)容

　　是指購房貸款中由公積金貸款和商業(yè)貸款兩部分給成，公積金貸款利率較低，但根據(jù)政策的規(guī)定有額度的限制，商業(yè)貸款利率較高。

　　一般的作法，先用滿公積金貸款的額度，不足部分執(zhí)行商業(yè)貸款，這樣的組合總的融資成本最低

　　解題思路與步驟

　　第一步：先算出貸款總額

　　第二步：題中會告訴公積金貸款的額度，貸款總額－公積金貸款額度＝商業(yè)貸款數(shù)額

　　第三步：P-A，算出公積金貸款的月供

　　第三步：P-A，算出商業(yè)貸款的月供

　　第五步：兩個月供相加即為總月供

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