二手房交易高昂個稅成本 買賣雙方千方百計鉆政策漏洞

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        雖然目前二手房市場已大幅降溫，但在樓市調控新政出臺一個半月后，被認為是最嚴厲手段的二手房個稅新政遭遇了執(zhí)行的尷尬。

　    在二手房交易中，拆分交易價格以做低房屋的網簽價格，進而壓低交易差價，已成為當前交易雙方應對政策的主要手段，屢試不爽。

        此外，為了促成交易，一些房主甚至采用“假離婚”的方式，將二手房變成免稅房源出售。業(yè)內人士認為，在一片爭議聲中，政策條款的邊際效應正在逐步遞減。為避免調控落空，既應加大執(zhí)行力度，也面需結合實際情況對調控政策細節(jié)進行調整。
　　
　　市場回升苗頭隱現(xiàn)

　　二手房個稅新政出臺后，各地二手房成交量萎縮，市場交易達到冰點。

　　據北京市住建委數(shù)據，4月1日至5月13日，北京二手住宅網簽量為6973套，同比下滑49.8%。根據鏈家地產統(tǒng)計，同期北京二手住宅成交均價為26540元/平方米，與政策出臺前大致持平，但同比上漲30.1%。

　　值得注意的是，隨著市場對調控政策的逐漸消化，近期二手房市場出現(xiàn)升溫苗頭。據中國證券報記者調研，不少房地產中介機構負責人表示，近期門店的成交量普遍有所回升，大致上升到調控政策出臺前1/3的水平?？紤]到調控政策出臺前的交易量帶有非理性虛高成分，如今市場的恢復速度可謂超出預期。

　　分析人士表示，在經過了政策恐慌階段后，市場正在逐步自我修復。從避稅手段多樣、房源以免稅房為主流不難看出，二手房個稅政策的效果正在被消解，未來市場交易量回升將是大趨勢。

　　有觀點認為，為避免調控政策落空，除強化執(zhí)行環(huán)節(jié)外，也需及時調整個別不合理條款，防止對政策對市場構成傷害。

        監(jiān)管力度有待加強

　　對于做低交易價格的現(xiàn)象，相關部門曾出臺措施，但房地產中介的反饋是，只要操作得宜，拆分價格都能過關。

　　北京市4月初調整各區(qū)縣二手房交易的最低計稅價格，實際交易中的網簽價格不得低于該價格，但調整后的最低計稅價格究竟應在什么水平，按照慣例并未公開。多家房地產經紀機構的業(yè)務員表示，在拆分二手房價格時，通常會將家具、家電和裝修等部分的價格做到相當于業(yè)主報價15%-20%的水平，往往不會觸及最低計稅價格“紅線”。

　　值得注意的是，按照國稅總局2006年發(fā)布的《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，作為二手房交易中免稅部分的裝修費用，最多不得超過房屋原值的15%。然而，在小劉的交易中，房屋裝修費用已經達到房屋原值的23.8%。

　　中國證券報記者從多家房地產中介工作人員獲悉，在他們成功操作的案例中，裝修費用占比遠遠超過政府文件規(guī)定的水平，部分高端房屋的裝修費用甚至接近成交價格的50%。

　　同樣，避稅的另一招是假離婚。在北京某大型房產中介青年路店，一位經紀人講述了一則案例：一位名下?lián)碛袃商追慨a的丈夫欲將其中的一套賣出，這兩套房屋的持有時間雖已滿五年，但由于是家庭非唯一住房，無法規(guī)避個稅，長時間無人問津。為此，丈夫先將其中一套房產通過“贈予”方式過戶到妻子名下，然后兩人辦理離婚。如此一來，這套房源成為“滿五年、唯一”的免稅房源，很快受到購房者青睞并成功售出。兩人計劃待辦理完相關手續(xù)后復婚。

　　該經紀人表示，在他所在門店的免稅房源中，相當一部分屬于假離婚，這種做法屢試不爽。業(yè)內人士分析，二手房交易中高昂的個稅成本導致買賣雙方千方百計鉆政策漏洞，而在實際執(zhí)行中，調控政策的效果大打折扣。在二手房個稅新政出臺一個半月后，其邊際效應已開始出現(xiàn)遞減。