上海二手房市場(chǎng)明顯進(jìn)入淡季

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        剛剛過(guò)去的2013年7月，上海二手房指數(shù)為2805點(diǎn)，比6月上升28點(diǎn)，環(huán)比上漲1.00%，漲幅相比6月縮小0.31個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格持續(xù)上漲，但漲幅連續(xù)第四個(gè)月縮小。

　　新增掛牌量減少，前期價(jià)格上漲過(guò)快，新增需求大量消化，以及受高溫天氣和淡季因素等影響，買家入市意愿逐步減弱。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，7月市場(chǎng)表現(xiàn)為，由于二手房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，市場(chǎng)上適應(yīng)需求的、高性價(jià)比的房源呈現(xiàn)階段性減少，與買家預(yù)期距離拉大，交易降溫；而價(jià)格上漲勢(shì)頭趨于緩和，剛需板塊價(jià)格上漲微弱，一些改善客集中的中高端板塊部分業(yè)主愿意小幅議價(jià)。這些因素導(dǎo)致7月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)縮小。

　　據(jù)觀察，新一屆政府4個(gè)多月來(lái)更多表現(xiàn)為以壓縮行政干預(yù)來(lái)釋放市場(chǎng)活力，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控未有表態(tài)。7月15日，新華社報(bào)道稱，將加快研究包括土地、金融、財(cái)稅等方面的房地產(chǎn)中長(zhǎng)期調(diào)控政策，“去行政化”將成為未來(lái)調(diào)控方向。7月30日，中央政治局會(huì)議定調(diào)下半年經(jīng)濟(jì)，未提房地產(chǎn)調(diào)控。業(yè)界認(rèn)為，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期，政策不會(huì)打壓作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎的房地產(chǎn)市場(chǎng)。面對(duì)房?jī)r(jià)上漲，樓市預(yù)期出現(xiàn)分化，看漲看跌皆有。

　　市中心區(qū)漲幅擴(kuò)大。2013年7月，傳統(tǒng)市區(qū)全部8個(gè)區(qū)及浦東陸家嘴板塊整體上漲1.07%，漲幅比6月縮小0.20個(gè)百分點(diǎn)。其中，市中心4個(gè)區(qū)及浦東陸家嘴板塊7月整體上漲1.02%，漲幅卻比6月擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)。

　　議價(jià)空間有所放大。2013年7月全市130個(gè)板塊中，上漲板塊86個(gè)；下跌板塊24個(gè)；持平板塊20個(gè)。

　　7月上漲板塊平均上漲2.12%，漲幅比6月縮小0.69個(gè)百分點(diǎn)。市區(qū)內(nèi)漲幅較大的徐匯康健、楊浦黃興公園、黃浦打浦橋、普陀長(zhǎng)壽路分別上漲3.14%、3.10%、2.98%、2.77%；新興城區(qū)內(nèi)漲幅較大的青浦趙巷、浦東航頭、寶山顧村、松江泗涇、分別上漲3.48%、3.38%、3.07%、3.07%。7月上漲板塊數(shù)量較上月增加6個(gè)，但價(jià)格漲幅出現(xiàn)明顯放緩，表現(xiàn)為市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)局部分化。7月，流動(dòng)性緊張，首套房貸利率收縮，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲但看房量下降兩成以上，受這些因素影響，部分業(yè)主提價(jià)幅度開(kāi)始縮小甚至愿意小幅讓利1%－2％。但對(duì)于剛需區(qū)域而言，業(yè)主依然占主導(dǎo)，加上目前區(qū)域內(nèi)新盤普遍漲價(jià)，購(gòu)房者于是選擇入市。

　　7月持平板塊有南京西路、新華路、復(fù)興公園等共20個(gè)。如新華路板塊，掛牌量跌了兩成左右，加上淡季成交稀少，價(jià)格幾乎無(wú)波動(dòng)。臨港新城、海灣等偏遠(yuǎn)板塊，由于一手房供應(yīng)量大，二手房?jī)r(jià)格難有較大上漲空間，業(yè)主也不愿虧本出售，致使價(jià)格平走。

　　7月下跌板塊平均下跌2.18%，跌幅比6月擴(kuò)大0.30個(gè)百分點(diǎn)。下跌幅度較大的楊浦五角場(chǎng)、閔行金虹橋、長(zhǎng)寧北新涇分別下跌2.35%、2.09%、2.02%。7月下跌幅度較大的板塊多集中在傳統(tǒng)市區(qū)及緊臨市區(qū)的新興城區(qū)板塊。這些區(qū)域調(diào)低掛牌價(jià)的比例有所增長(zhǎng)，議價(jià)空間出現(xiàn)，顯示業(yè)主售房誠(chéng)意。賣方中，一種是改善客連環(huán)交易，為盡快出售原房以買進(jìn)改善房，選擇降價(jià)成交；一種是高于市場(chǎng)價(jià)掛牌的業(yè)主，在淡季中選擇調(diào)價(jià)。

　　上海二手房指數(shù)辦公室分析到，自3月二手房成交爆棚之來(lái)，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)4個(gè)月漲幅下跌，市場(chǎng)熱度逐漸降溫。其中成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，市區(qū)內(nèi)改善型置業(yè)需求仍然較為旺盛，價(jià)格堅(jiān)挺小幅向上，新興城區(qū)從整體上看，剛需置業(yè)需求開(kāi)始減弱，價(jià)格漲勢(shì)出現(xiàn)明顯放緩。房?jī)r(jià)走勢(shì)不明朗，預(yù)期分化，7月上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)入淡季的征兆，面對(duì)前幾月過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，市場(chǎng)將有一段“消化期”，未來(lái)價(jià)格漲勢(shì)或?qū)⒗^續(xù)放緩。