2015年房地產(chǎn)估價師案例與分析測試題（七）

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　　3.1、續(xù)建建筑安裝工程費根據(jù)××市造價管理站《關于發(fā)布××市建筑安裝工程二00五年一季度造成價指數(shù)的通知》（××建價字[2005]10號），鋼混高層住宅樓本期建安造價指標為873.18-970.2元/m2，本次評估取900元/m2，另外，依據(jù)以上文件，樁基礎增長率加值為80元/m2，一般水電安裝增加值為30元/m2消防設備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為：24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.952。室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費根據(jù)類似住宅的技術經(jīng)濟指標，按用地面積取30元/m2，估價對象用地面積為23667.00m2，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×23667.00=71.00（萬元）。

　　3.2、估價對象的續(xù)建成本合計4917.95+71.00=4988.95（萬元）

　　4、管理費用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場平均水平取續(xù)建成本的3%。4988.95×3%=149.67（萬元）

　　5、銷售稅費包括廣告宣傳費用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項目平均標準，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的8%。11882.53×8%=950.60（萬元）

　　6、開發(fā)利潤××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15%，續(xù)建成本為4988.95萬元，開發(fā)利潤為：4988.95×15%=748.34（萬元）

　　7、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費主要包含契稅及印花稅等，為：在建工程價值×4.1%

　　8、運用假設開發(fā)法的測算結果假設開發(fā)法的測算結果為：（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）/（1+4.1%）=4846.27（萬元）

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