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土地價值計算
【提問】
2015年試題，判斷題第3題為：
甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋?，甲土地單價為1500元／㎡，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價為1130元／㎡，容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報酬率為6%） （?。?/p>
答案里的做法是：
甲土地的樓面地價=375元／㎡轉(zhuǎn)換為無限年期的樓面地價V50/K50=410元／㎡
老師我覺得應(yīng)用的公式應(yīng)該是轉(zhuǎn)換為年金的公式，意義為將50年總的土地價值的現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為每年的土地價值來比較，所以在公式上應(yīng)該用
P=A/i【1-1/（1+i）^n-1】，比上面的公式要多除以一個i，雖然不影響判斷結(jié)果，但我覺得這樣似乎更合理。請問老師轉(zhuǎn)換為無限期的意義是什么？另外對應(yīng)無限期的公式是哪個公式啊？
【回答】
學(xué)員tang222，您好！您的問題答復(fù)如下：
最終從價值上來判斷比較合理的，用年金判斷有時候會不準(zhǔn)確。
我們這里不需要記憶這些復(fù)雜公式，比如說本題：
甲土地的樓面地價=375元／㎡——先算出年金，A＝375/（P/A，6％，50），然后再算無限年限的價值，P＝A/r＝【375/（P/A，6％，50）】/6％.
就按這個思路來。不要去記憶這個【V50/K50】，我們考試的人來說， 記憶的公式越少越好。
★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價理論與方法
責(zé)任編輯：淘淘
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