二手房怎樣辦理“資金監(jiān)管”

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　　一、二手房資金監(jiān)管你問(wèn)我答“流程篇”

　　1、問(wèn)：交易二手房時(shí)怎樣辦理“資金監(jiān)管”？

　　答：在市各交易大廳均專(zhuān)門(mén)設(shè)有“資金監(jiān)管”的服務(wù)窗口，提供資金監(jiān)管、轉(zhuǎn)移登記“一站式”服務(wù)。

　　2、問(wèn)：辦理“資金監(jiān)管”需要提交哪些材料？

　　答： ①《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》； ② 《房屋所有權(quán)證》； ③ 買(mǎi)賣(mài)雙方身份證明； ④委托他人代辦的，需提供經(jīng)公證的委托書(shū);⑤其他所需材料。

　　3、問(wèn)：辦理“資金監(jiān)管”的交易會(huì)不會(huì)很長(zhǎng)時(shí)間才能拿到房證 呢？

　　答：辦理“資金監(jiān)管”不會(huì)延長(zhǎng)時(shí)間，相反在確保資金安全的前提下，按照轉(zhuǎn)移登記規(guī)定的時(shí)限內(nèi)出證。

　　4、問(wèn)：辦理“資金監(jiān)管”，賣(mài)房人什么時(shí)間可拿到房款？

　　答：房屋所有權(quán)證辦理到發(fā)證環(huán)節(jié)，銀行就會(huì)把房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方預(yù)留的個(gè)人賬戶(hù)上，賣(mài)方可隨時(shí)到就近的儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)取款。

　　5、問(wèn)：按揭貸款買(mǎi)二手房的可以申請(qǐng)資金監(jiān)管嗎？

　　答：可以。

　　6、問(wèn)：辦理資金監(jiān)管，申請(qǐng)貸款，是否需要產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理完后，再辦理貸款手續(xù)？

　　答：不用。在參與資金監(jiān)管的六家銀行的任何一家按揭貸款買(mǎi)房，在申請(qǐng)二手房轉(zhuǎn)移登記前就可以申請(qǐng)貸款，不必等新房證下來(lái)再辦理貸款手續(xù)。

　　7、問(wèn)：我已辦理了“資金監(jiān)管”，但又不想辦了，怎么解除監(jiān)管手續(xù)？收取我的違約金或者其他費(fèi)用嗎？

　　答：如果買(mǎi)賣(mài)雙方的交易因故不能繼續(xù)辦理，到交易保證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)解除資金監(jiān)管，經(jīng)審核后交易保證機(jī)構(gòu)會(huì)把房款及利息退回給買(mǎi)房人，解除資金監(jiān)管不收取違約金和費(fèi)用。

　　8、問(wèn)：解除資金監(jiān)管后，房款如何退給買(mǎi)房人？

　　答：交易保證機(jī)構(gòu)收到解除資金監(jiān)管申請(qǐng)后，與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂解除資金監(jiān)管協(xié)議，買(mǎi)方預(yù)留收款帳號(hào)，經(jīng)審核后通知銀行將房款轉(zhuǎn)入買(mǎi)方結(jié)算賬戶(hù)。

　　9、問(wèn)：賣(mài)房人最終通過(guò)什么方式收取房?jī)r(jià)款？

　　答：賣(mài)房人在辦理資金監(jiān)管的同時(shí)預(yù)留在委托銀行開(kāi)立的個(gè)人賬戶(hù)，轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)后銀行就會(huì)把房款劃入這個(gè)賬戶(hù)，賣(mài)房人可到開(kāi)戶(hù)銀行的任何一家儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)取錢(qián)。

　　10、問(wèn)：二手房買(mǎi)賣(mài)雙方委托交易保證機(jī)構(gòu)存款、劃轉(zhuǎn)房款時(shí)應(yīng)當(dāng)注意些什么？

　　答：1、簽訂資金監(jiān)管協(xié)議時(shí)，賣(mài)房人一定要準(zhǔn)確填寫(xiě)收取房款的賬號(hào)。 2、買(mǎi)房人存入房款時(shí)，一定要選擇賣(mài)房人開(kāi)戶(hù)的同一銀行，以免因跨行劃款發(fā)生不必要的費(fèi)用和延長(zhǎng)賣(mài)房人收款時(shí)間。 3、銀行在劃轉(zhuǎn)房款后會(huì)通過(guò)短信或電話(huà)方式通知賣(mài)房人取款，因此如賣(mài)房人的聯(lián)系方式變化，一定要及時(shí)通知交易保證機(jī)構(gòu)，交易保證機(jī)構(gòu)會(huì)把您新的聯(lián)系方式告知銀行。

　　11、問(wèn)：我通過(guò)資金監(jiān)管買(mǎi)房，怎么存入房款呢？

　　答：您可以在各交易大廳申請(qǐng)交易過(guò)戶(hù)的同時(shí)，在資金監(jiān)管窗口設(shè)置的銀行POS機(jī)上刷卡存款，也可以到6家監(jiān)管銀行的任何一家儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)存款。

　　12、問(wèn)：資金監(jiān)管的房款可以存入哪些銀行呢？是必須存到某一家銀行嗎？

　　答：目前有6銀行，分別為建設(shè)銀行、工商銀行、郵儲(chǔ)銀行、西安銀行、招商銀行、中信銀行。

　　13、問(wèn)：我是買(mǎi)方，沒(méi)有監(jiān)管銀行的卡，能辦理資金監(jiān)管嗎？

　　答：您作為買(mǎi)方可憑銀聯(lián)任何一家的儲(chǔ)蓄卡，在資金監(jiān)管受理窗口以刷POS機(jī)的形式將買(mǎi)房款存入監(jiān)管賬戶(hù)，但賣(mài)方必須持有監(jiān)管銀行的存款卡，用于收取房款。

　　14、問(wèn)：資金監(jiān)管程序是不是很繁瑣，我是不是要更晚幾天才能拿到房證？

　　答：資金監(jiān)管只是在交易環(huán)節(jié)中增加一個(gè)買(mǎi)方存入房款、賣(mài)方預(yù)留收款賬號(hào)的環(huán)節(jié)。除此之外沒(méi)有任何程序和要件的增加。

　　二、二手房資金監(jiān)管你問(wèn)我答“案例篇”(續(xù))

　　案例三

　　中天老板一夜蒸發(fā) 金牌匯眾說(shuō)垮就垮

　　深圳中天置業(yè)公司曾獲得“全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”稱(chēng)號(hào)，在深圳約有110家門(mén)店，上海、成都等地也有多家門(mén)店，具有相當(dāng)大的規(guī)模，很多二手房買(mǎi)賣(mài)雙方交易時(shí)將房款交給中天置業(yè)公司，在辦理完房產(chǎn)證后買(mǎi)房人再?gòu)脑摴灸没胤靠?。在這種情況下，中天置業(yè)肆意挪用客戶(hù)資金違規(guī)操作，利用收、付款的時(shí)間差，追求短期利潤(rùn)。因國(guó)家宏觀調(diào)控，成交量下降，導(dǎo)致一系列風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，2007年11月公司老總一夜之間卷款逃跑，涉案金額高達(dá)1億多元，使眾多房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人蒙受損失。

　　天津匯眾集團(tuán)先后獲得“金牌中介”等稱(chēng)號(hào)，120多家房屋中介門(mén)店遍布天津各區(qū)。匯眾集團(tuán)同樣借經(jīng)營(yíng)二手房中介之便，利用時(shí)間差挪用交易人房款。2006年9月當(dāng)突遇房屋中介交易量萎縮造成資金鏈斷裂時(shí)，匯眾已經(jīng)投資他處的總計(jì)1個(gè)多億房款無(wú)法抽回，造成通過(guò)匯眾買(mǎi)賣(mài)二手房的650多戶(hù)當(dāng)事人受害。

　　解讀與防范

　　由于買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)中介公司買(mǎi)賣(mài)房子時(shí)，常常會(huì)把房款交給中介公司保管，在房產(chǎn)證辦完后賣(mài)房人再?gòu)闹薪楣臼种心玫椒靠睿@樣一來(lái)中介的信用就非常關(guān)鍵了。而中介公司在當(dāng)事人無(wú)從所知的情況下挪用房款，一旦市場(chǎng)變化導(dǎo)致投資賠錢(qián)就會(huì)給買(mǎi)賣(mài)雙方造成不可挽回的損失。因此，我們買(mǎi)賣(mài)二手房一定不能把房款交給中介公司保管。

　　案例四

　　先給首付再辦抵押 騙完房錢(qián)人間蒸發(fā)

　　張某將自己的一套房屋以50萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)于劉某。劉某謊稱(chēng)給孩子找工作花了一大筆錢(qián)，提出先付10萬(wàn)元，等房屋過(guò)戶(hù)后，再把房子抵押貸款后交付40萬(wàn)元余款。張某因?yàn)榧毙栌缅X(qián)，便答應(yīng)了劉某的要求。待房屋辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)后，劉某剛開(kāi)始總以各種理由推脫，再后來(lái)便無(wú)法聯(lián)系。張某無(wú)奈到房管局查詢(xún)發(fā)現(xiàn)該房屋已經(jīng)被抵押貸款38萬(wàn)元。張某隨即報(bào)案，發(fā)現(xiàn)同自己一樣上當(dāng)受騙的還有4個(gè)人。原來(lái)劉某以支付部分首付款為誘餌，騙取多人與其簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，過(guò)戶(hù)后再將房屋抵押貸款，一共騙取120多萬(wàn)元。

　　解讀與防范：買(mǎi)房人總會(huì)抓住賣(mài)房人急需用錢(qián)的心態(tài)說(shuō)手頭緊，想先付款就過(guò)戶(hù)，然后尾款用銀行貸款給賣(mài)房人，但是能不能將貸款批下來(lái)買(mǎi)房人都沒(méi)有把握，即便貸款批下來(lái)部分人也不再支付余款。因此我們?cè)谫I(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，一定要找到放心的房款監(jiān)管部門(mén)，確保能夠及時(shí)收回房款。

　　案例五

　　急于買(mǎi)房考察粗獷 房產(chǎn)拆遷房款難退

　　外地人趙某為結(jié)婚急于在西安城西區(qū)買(mǎi)房，經(jīng)朋友介紹準(zhǔn)備在配套成熟的某小區(qū)買(mǎi)一套二手房?？紤]到價(jià)格、交通、配套等多方面因素，并沒(méi)有到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，就與房主簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，雙方約定在交易過(guò)戶(hù)前先付30%的首付，待房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后將其余房款一并付清。雙方共同到二手房窗口辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。但沒(méi)想到的是十天后趙某接到退件通知，經(jīng)與工作人員了解該房屋已在三天前列入拆遷范圍，不能過(guò)戶(hù)。趙某找到房主要回首付款，房主雖答應(yīng)退還首付款，但錢(qián)已被挪作他用，無(wú)法及時(shí)給趙某退還。趙某因無(wú)多余的錢(qián)再買(mǎi)房屋，導(dǎo)致婚期拖延。

　　解讀與防范：交易過(guò)戶(hù)手續(xù)不是一天完成的。案例中的趙某急于買(mǎi)房，沒(méi)有到現(xiàn)場(chǎng)查看，房主雖沒(méi)有惡意欺騙，但也不能立即退還房款。如果趙某選擇了資金監(jiān)管，而不是把錢(qián)給房主，那么不管在過(guò)戶(hù)過(guò)程中發(fā)生什么情況，趙某也不用擔(dān)心錢(qián)不能及時(shí)取回。