REITs是房地產直接融資方向所在

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 金融的問題之一是絕大部分風險集中在銀行身上 

　　"應該在既定的收入分配格局下分析市場的有效需求和各種融資方式的有效性。" 

　　"房地產 

產業(yè)如果要用信托基金的方式解決開發(fā)商的融資問題，應該建立權益型的基金，而不應該是債權型的基金，讓資金持有人承擔風險的同時享受回報。"針對房地產金融的發(fā)展趨勢問題，昨日，中國人民銀行副行長吳曉靈在2005中國地產金融年會上表示。 

　　吳曉靈說，房地產業(yè)的發(fā)展關系國計民生，但房地產生產周期長，資金需求密集和最終消費者支付積累需要一個過程，這個之間存在資金需求與供給的時間差矛盾，解決這個時間差就是一個金融問題。 

　　她表示,房地產能否在商品生產中獲得融資融通，取決于商品是否有最終的有效需求。目前房地產金融問題主要有兩個：一是房地產融資方式沒有形成風險分擔的機制，絕大部分風險集中在銀行身上，蘊藏了金融風險；二是在住房商品房方面，住房貨幣化的改革尚未完全到位，在住房貨幣化和最低生活保障的關系上尚未找到一個完善的解決辦法，導致收入分配上存在一些尚未解決的問題，從而影響到住宅商品的有效需求。 

　　前一個問題是金融政策問題，后一個問題是住房政策和收入分配政策問題，但后一個問題對金融活動的安全性有重大影響。應該在既定的收入分配格局下分析市場的有效需求和各種融資方式的有效性。 

　　吳曉靈直言，直接融資能提高資金的使用效益，因此拓寬直接融資的渠道是當務之急。 

　　吳曉靈認為，用公開發(fā)行收益憑證的方式設立房地產投資信托基金（REITs）才是房地產直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。 

　　一般而言，債權型基金主要指信托貸款，即銀監(jiān)會"212號文"限制的類型；而股權投資、資產收益類基金都屬于權益型的基金。 

　　事實上，近幾個月來，深國投與嘉德置地、摩根士丹利分別簽署開發(fā)商業(yè)地產的合作協議，大連萬達通過出讓部分股份首獲50億元人民幣海外融資以嘗試REITs等一系列舉措，使得相關市場頻起波瀾。 

　　"最近，北京、深圳和大連都是內地進行REITs嘗試的活躍區(qū)域。"正承擔大量此類業(yè)務法律顧問的海華永泰律師事務所主任顏學海律師指出，"REITs是在不失去物業(yè)產權前提下可募集大量資金的最有效方式之一。" 

　　長江實業(yè)董事總經理趙國雄認為，從發(fā)展商的角度來看，一些雖然比較舊但回報比較高、租戶比較穩(wěn)定的物業(yè)，適合放在REITs，可以降低發(fā)展商融資的壓力。"最近咨詢這類融資方式的企業(yè)顯著增多，只要是擁有大量收租物業(yè)的發(fā)展商，或者是收購了大量收租物業(yè)的機構，都有條件一試REITs。"顏學海說。 

　　但顏學海同時表示，內地企業(yè)在面對REITs時，目前最大的難題是如何合理突破稅收限制---由于商務樓宇的租金收益有征稅要求，這往往使申請REITs的項目收益率難以達到財務要求。"這需要政策的傾斜。"顏學海說。 

　　顏學海表示，從去年全年內地房地產信托產品的結構來看，抵押貸款類產品占所有信托產品的絕大多數份額，股權投資類和權益轉讓類的產品比重較小，而恰恰是后兩者將擔負起REITs的重任。