建筑/房地產業(yè)企業(yè)合同管理體系構建

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建筑/房地產企業(yè)是市場經濟交易行為的主體之一。市場經濟是法治經濟，是契約經濟，自然參與市場交易的建筑/房地產企業(yè)也是合同的當事人或交易人。市場交易人的權利通過合同這把“法鎖”得以保障，其義務亦因合同責任的拘束才得以履行；通過合同的博弈/衡平，方使工程項目的風險在一定程度上得以轉移，在合同當事人間得以合理分擔；當事人通過行使合同約定的程序性權利（譬如開工程序、價款撥付程序、工程量計量程序、工程變更程序、索賠程序、工程竣工驗收程序等），才使合同所設定的預期利益（實體權利）得以實現(xiàn)。合同管理與項目管理行為一般是通過本企業(yè)管理人員來實施的。參照《中華人民共和國民法通則》 第四十三條 “企業(yè)法人對它的法定代表人和其他工作人員的經營活動，承擔民事責任”的規(guī)定，從確保交易安全，確保自身權利以最低交易成本高效益實現(xiàn)，把合同所規(guī)定的靜態(tài)權利轉化成現(xiàn)實財富計，對經常發(fā)生市場交易行為的建筑/房地產企業(yè)建立合同管理體系實屬必要。

項目管理與合同管理的關系
如何構建與工程項目管理（本文中主要就工程項目合同管理展開論述，工程項目，僅是項目之一種，為行文簡便，文中將“工程項目管理”均簡稱為“項目管理”）相適應的合同管理體系，使之持續(xù)有效運行，成為項目管理強有力的工具，企業(yè)權益的守護神，勢有必要厘清合同管理與項目管理的關系。

合同管理，就是對合同策劃、合同談判、合同評審、合同訂立、合同交底、合同履行、合同變更、合同解除/終止等活動的合法性、經濟性、安全性（風險性）、時效性進行評價，并因之而采取權宜之策，施以控制措施，以實現(xiàn)合同利益最大化的一系列對合同當事人具有法律效力的活動。

項目管理，就是在滿足項目三重（質量、時間、費用）目標的約束下，使用計劃、組織、系統(tǒng)控制的手段/技術，最優(yōu)配置、使用項目資源，以實現(xiàn)項目功能，使項目獲得預期收益的管理活動。

合同是市場交易活動得以安全實現(xiàn)的基礎保障，項目是企業(yè)產生質變的原動力之一，而項目的各項經濟活動，大都是通過合同的約束/保障才得以實現(xiàn)的。房屋建筑工程作為項目之一種，其在實施階段的管理活動，大都是依據(jù)合同來展開的?？梢哉f，合同管理是項目管理的核心。圖（一）從合同管理的角度，概要詮釋了合同管理與項目管理的關系。
合同管理體系的構建

法律意識/氛圍的營造

企業(yè)應組織管理人員持續(xù)培訓／學習《合同法》、《建筑法》、《招標投標法》、《城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》等建筑／房地產業(yè)基本法律、行政法規(guī)，合同示范文本，宣講案例，提高認識，明確合同管理在項目管理中的重要作用。

重點培養(yǎng)，提升中高層、合同專業(yè)管理人員的民商法律素養(yǎng)。

在企業(yè)內部，深入貫徹支付行為與支付結果相統(tǒng)一的原則思想，開展企業(yè)生產經營活動。

合同管理的原則

合法性原則，就是合同管理行為須合法，方能確保其行為結果所獲利益受法律保護，才能規(guī)避不利益作為的發(fā)生。

誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行下列義務：（1 ）及時通知；（2）協(xié)助；（3）提供必要條件；（4）防止損失擴大；（5）保密。

經濟性原則，就是合同管理應能使交易成本降至最低，實現(xiàn)雙贏。

目的性原則，就是合同管理行為應有助于合同目的的實現(xiàn)。

時效性原則，就是合同管理應確保其行為期間所產生利益能受法律保護，俗而言之，應力避“過時不（能）補（償）”情形的發(fā)生。

相關性原則。因工程合同某一關鍵事件的履行績效，會影響其它事件的履行。譬如工程變更指令（其實質是合同變更前的新要約）簽發(fā)適當與否，會影響到工程進度、勞動力/材料等資源的配置，進而影響工程項目的成本（譬如進度滯后，會帶來融資費用、管理費用的增加，項目預期收益推遲）。

相對性原則，是合同的本來屬性，就是在合同管理中應明確合同相對人是唯一的。根據(jù)這一原則，在解決合同責任（總包與分包、供貨與施工、擔保、交付房屋時，開發(fā)商、承建商與房屋買受人之間）糾紛時，才能準確確定合同事件的當事人，其效能立現(xiàn)。

協(xié)作性原則，合同當事人積極履行通知、協(xié)助、注意、保密等附隨義務，能促使合同目的的順利實現(xiàn)。

專業(yè)性原則，合同與工程的專業(yè)性，決定了合同管理需受過法律和（或）工程專業(yè)教育/培訓，富有實踐經驗的人員來擔任，方可把握合同管理的實質。