造價工程師《計價與控制》：房地產(chǎn)投資控制方法談（一）

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，追求最大利潤是不言而喻的，而要追求最大利潤則首先應有效地控制項目投資，這里，僅結(jié)合多年的實際工作經(jīng)驗，談幾點投資控制的具體措施。

　　一、實行限額設計

　　實行限額設計對防止項目投資失控非常重要，且效果立竿見影，因為限額設計屬于事前控制措施。

　　投資設計可分為初步設計、擴大初步設計和施工圖設計三個階段。據(jù)權威部門統(tǒng)計，這三個階段對投資的影響分別為75～95％、35～75％、5～35％，可見初步設計對投資的影響非常大。在現(xiàn)階段，建筑設計普遍存在著技術與經(jīng)濟結(jié)合不夠緊密的問題，實行限額設計，可以有效改善這個狀況。

　　根據(jù)批準的可行性研究報告，在滿足工程建設規(guī)模、工程質(zhì)量、施工方案的前提下推行限額設計，應從以下幾個方面著手：

　　1．確定科學、合理的限額設計與工程造價控制目標。工程項目的投資估算是在可行性研究階段編制的，批準后即作為初步設計的投資最高限額。工程概算是以初步設計為基礎編制的，批準后即作為施工圖設計的投資限額目標。這是限額設計“目標管理”的原則。首先必須加強可行性研究報告的編制，通過對多種設計方案和投資進行反復論證，選擇技術上先進可靠、經(jīng)濟上合理的設計方案，這是實施限額設計管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和廣度受多方面設計基礎資料的限制，初步設計時可能出現(xiàn)的一些修改、變動屬于正?，F(xiàn)象，由此引起的有關專業(yè)投資限額變化，在一定范圍內(nèi)是允許的，但必須認真進行核算和調(diào)整，才能為施工圖設計設置科學、合理的投資控制目標。施工圖設計必須按批準的初步設計確定的范圍、內(nèi)容、設計原則和概算限額進行。由于施工圖設計階段的設計條件得到進一步深化和完善，因此在施工圖設計中必須進行多種設計方案和經(jīng)濟比較，以確保施工圖預算不突破概算。如遇專業(yè)設計有重大方案改變，必須先算帳后設計。總之，必須樹立“投資目標一經(jīng)確定，就成為該工程的最高限價”的觀念，只有這樣才能實現(xiàn)工程投資限額控制目標。

　　2．層層控制各設計階段投資控制目標。在每個設計階段，每個專業(yè)人員應認真應用價值工程原理，從功能和成本兩個角度綜合評價，使功能和造價協(xié)調(diào)。按價值=功能/造價的公式做比較，本著功能提高而造價降低；或者功能不變而造價降低；或者在允許幅度內(nèi)適當提高造價，從而使功能大大提高；亦或造價不變，功能提高這四個原則，從中優(yōu)選最佳設計方案。在滿足需要、消耗材料和經(jīng)濟指標上的可比前提下，進行經(jīng)濟和效益評價是實現(xiàn)限額設計控制目標的重要方法。只有這樣，才可能實現(xiàn)限額設計的投資控制目標。

　　3．密切技術與經(jīng)濟的結(jié)合。在工程設計中不少設計人員缺乏經(jīng)濟觀念，重技術，輕經(jīng)濟，在工程設計中任意提高安全系數(shù)和設計標準，造成工程的極大浪費；經(jīng)濟管理人員常常只管算帳，不管技術，也不從工程造價來控制或約束設計，從而使技術和經(jīng)濟嚴重分離，無法實現(xiàn)限額設計。為克服上述弊端，項目管理人員要根據(jù)各階段、各專業(yè)適時進行價值工程比較，加強督促，并通過經(jīng)濟手段的約束，保證限額設計的實現(xiàn)。

　　二、進一步規(guī)范和完善工程招標

　　設計工作完成后，就要確定建筑工程造價，進而進入建設實施階段。1994年建設部明確提出工程造價管理的思路：通過進一步規(guī)范、完善招標辦法，走“控制量、指導價、競爭費”的路子。針對現(xiàn)階段的具體情況，筆者提出適用于不同類型工程招標的三種方法。

　　1．按照工程量清單報價方式招標

　　可將投標報價分為工程量清單報價表、材料設備報價清單、法定費用、獨立費用報價清單四個部分。工程量清單是由標底編制單位根據(jù)施工圖紙、現(xiàn)行預算定額子目分項特點及計算規(guī)則，將擬招標工程的全部項目和內(nèi)容按工程部位、性質(zhì)等列在清單上，作為招標文件的組成部分，供投標單位逐項填寫。工程總造價是以上四種報價的匯總，投標單位在此基礎上得出最后的總報價。

　　首先，對工程造價中可變因素波動較大、所占比重也較大的材料市場價格及一些施工措施性費用等方面，引入市場競爭機制，由企業(yè)自主報價，并通過競爭確定招、投標雙方可接受的工程承包價，符合市場經(jīng)濟的運作規(guī)律。

　　其次，采用工程量清單報價，投標者可集中力量進行單價分析與施工方案的編寫，避免了各投標單位因預算人員水平差次，素質(zhì)各異而造成同一份施工圖紙所報價的工程量相差甚遠，不便于評標與定標，從而也不利于業(yè)主選擇合適的承建商。

　　再者，采用工程量清單報價，有利于中標單位確定后，施工合同單價的確定與簽訂。在工程實施過程中，月、季等結(jié)算依據(jù)可按照工程量清單所列內(nèi)容及分項，以合同單價和有關合同條款進行撥付。出現(xiàn)工程變更或索賠時，也可參照工程量清單中的單價來確定新項目的單價或索賠價格。

　　但現(xiàn)行工程量清單報價法多是將工程直接費用、法定費用、獨立費用分別計取，其單價仍是以單價估價表的形式體現(xiàn)，不直觀，更不利于投資者與投標商雙方合同單價的簽定與成本分析，且費用定額按企業(yè)性質(zhì)劃分，造成同一單位工程產(chǎn)生多種價格，不利于公平競爭。

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