房屋工程管理實務(wù)復(fù)習(xí)資料（六）

　　建設(shè)工程合同管理實務(wù)

　　工程項目招投標(biāo)

　　建設(shè)工程招投標(biāo)中，要約邀請是招標(biāo)人的招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；要約是投標(biāo)人提交的投標(biāo)文件；承諾是招標(biāo)人發(fā)出的中標(biāo)通知書。

　　招標(biāo)投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　依法招標(biāo)的條件：招標(biāo)人已經(jīng)依法成立；初步設(shè)計及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)；有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實；有招標(biāo)所需的設(shè)計圖紙及技術(shù)資料。（《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》）

　　建設(shè)單位自行招標(biāo)應(yīng)具備的條件：①建設(shè)單位必須是法人或依法成立的其他組織；②有與招標(biāo)工程相適應(yīng)的工程技術(shù)、管理人員；③有組織編制招標(biāo)文件的能力；④有審查投標(biāo)單位資質(zhì)的能力；⑤有組織評標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)的能力。

　　招標(biāo)程序：①組織招標(biāo)機構(gòu)；②確定招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)信息；③投標(biāo)申請人資格審查；④招標(biāo)文件編制與發(fā)放；⑤編制標(biāo)底；⑥踏勘現(xiàn)場與答疑；⑦接收投標(biāo)文件；⑧開標(biāo)、評標(biāo)；⑨發(fā)出中標(biāo)通知書；⑩簽訂合同。

　　資格預(yù)審的內(nèi)容：招標(biāo)人對投標(biāo)單位進行資格預(yù)審應(yīng)包括以下內(nèi)容：①投標(biāo)單位組織與機構(gòu)和企業(yè)概況；②近3年完成工程情況；③目前正在履行的合同情況；④資源方面如財務(wù)狀況、管理人員情況、勞動力和施工機械設(shè)備方面的情況；⑤其他方面的情況（如受獎或處罰）。

　　資格預(yù)審審查投標(biāo)人是否符合以下條件：①具有獨立簽訂合同的能力；②具有圓滿履行合同的能力（技術(shù)、經(jīng)驗、人員、資源等）；③以往有承擔(dān)類似工程的業(yè)績；④沒有被責(zé)令停業(yè)，財產(chǎn)接管、凍結(jié)、破產(chǎn)狀態(tài)；⑤最近3年沒有騙標(biāo)和嚴(yán)重違法、違約被處罰的行為。

　　招標(biāo)文件的內(nèi)容：投標(biāo)邀請書（或招標(biāo)公告）；投標(biāo)須知；設(shè)計文件（設(shè)計圖紙）與技術(shù)條件（條款）；采用工程量清單招標(biāo)的提供工程量清單；投標(biāo)函（文件）的格式與附錄；擬簽訂合同的主要條款；要求投標(biāo)申請人提交的其他資料。

　　招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書內(nèi)容：招標(biāo)人的名稱和地址；招標(biāo)項目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來源；招標(biāo)項目的實施地點和工期；獲取招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件的地點和時間；對招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件收取的費用；對投標(biāo)人的資質(zhì)等級的要求。

　　投標(biāo)須知內(nèi)容：工程概況，招標(biāo)范圍；資格審查條件；工程資金來源或落實情況（銀行證明）；標(biāo)段劃分；工期要求；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)場踏戡和答疑安排；投標(biāo)文件編制、提交、修改、撤回的要求；投標(biāo)報價要求；投標(biāo)有效期；開標(biāo)時間和地點；評標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn)等。

　　必須進行招標(biāo)的項目：①大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；②全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；③使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。

　　公開招標(biāo)的項目：①國務(wù)院發(fā)展計劃部門確定的國家重點建設(shè)項目和②各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點建設(shè)項目，以及③全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股或者主導(dǎo)地位的工程建設(shè)項目，應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)。（《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》發(fā)改委2003年30號文件）

　　邀請招標(biāo)的條件：有下列情形，經(jīng)批準(zhǔn)可以邀請招標(biāo)：①項目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標(biāo)人可以選擇的。②受自然地域或環(huán)境條件限制的。③涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)的。④擬公開招標(biāo)的費用與項目價值相比不值得的。⑤法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的。

　　可以不進行施工招標(biāo)的條件：①涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災(zāi)而不適宜招標(biāo)的；②屬于利用扶貧資金實行以工代賑需要使用農(nóng)民工的；③施工主要技術(shù)采用特定的專利或者專有技術(shù)的；④施工企業(yè)自建自用的工程，且該施工企業(yè)資質(zhì)等級符合工程要求的；⑤在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程，原中標(biāo)人仍具備承包能力的；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　投標(biāo)決策的內(nèi)容：①針對招標(biāo)項目決定是否投標(biāo)；②若投標(biāo)，投什么性質(zhì)的標(biāo)（如投風(fēng)險標(biāo)、保險標(biāo)、盈利標(biāo)、保本標(biāo)還是虧損標(biāo)）；③投標(biāo)的策略與技巧（如投標(biāo)報價的方法）。

　　投標(biāo)技巧：通常有①不平衡報價。工程項目中子項目的報價之間調(diào)整，不影響總報價的方法，為實現(xiàn)以后工程量變更得利。②零星用工的稍高報價。③多方案報價（增加建議方案法），采取吸引業(yè)主修改合同、修改原設(shè)計方案的多方案報價。④突然降價法（突然襲擊法）。用于對付投標(biāo)對手。⑤低投標(biāo)報價奪標(biāo)法。⑥聯(lián)合保證投標(biāo)法（實力不足時使用）。

　　投標(biāo)報價常用的方法：①擴大標(biāo)價法；②開口升級報價法；③多方案報價法；④突然襲擊法。

　　投標(biāo)文件編制步驟：①組織投標(biāo)班子，確定投標(biāo)文件編制人員。②仔細(xì)閱讀投票須知、投標(biāo)書附件等各個投標(biāo)文件。③結(jié)合現(xiàn)場踏勘和投標(biāo)預(yù)備會的結(jié)果，進一步分析招標(biāo)文件。④校核招標(biāo)文件中的工程量清單。⑤根據(jù)工程類型編制施工規(guī)劃或施工組織設(shè)計。⑥根據(jù)工程價格構(gòu)成進行工程估價，確定利潤方針，計算和確定報價。⑦形成投標(biāo)文件，進行投標(biāo)擔(dān)保。

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容：投標(biāo)函、投標(biāo)報價、施工組織設(shè)計、商務(wù)和技術(shù)偏差表。（投標(biāo)函、經(jīng)濟標(biāo)、技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)。）

　　施工項目招標(biāo)的程序：略

　　中標(biāo)條件：①能夠最大限度滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的綜合評價標(biāo)準(zhǔn)；②在能夠滿足招標(biāo)文件實質(zhì)性要求的條件下，經(jīng)評審?fù)稑?biāo)報價最低（低于成本除外）。

　　評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（投標(biāo)單位對比）主要內(nèi)容：①投標(biāo)報價合理；②建設(shè)工期適當(dāng)；③施工方案先進可行；④企業(yè)質(zhì)量業(yè)績充分，社會信譽良好。

　　廢標(biāo)的條件：①逾期送達或未送達指定地點的。②未按招標(biāo)文件要求密封的。③無單位蓋章并無法定代表人簽字或蓋章的。④未按規(guī)定格式填寫，內(nèi)容不全或關(guān)鍵字跡模糊、無法辨認(rèn)的。⑤投標(biāo)人遞交兩份或多份投標(biāo)文件，或在一份投標(biāo)文件中對同一招標(biāo)項目報有兩個或多個報價，且未聲明哪一個有效的（按招標(biāo)文件提供備選標(biāo)的除外）。⑥投標(biāo)人名稱或組織機構(gòu)與資格預(yù)審不一致的。⑦未按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的。⑧聯(lián)合體投標(biāo)未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議的。

　　招標(biāo)人與投標(biāo)人串通的行為一般有以下：①招標(biāo)人在開標(biāo)前開啟投標(biāo)文件，并將投標(biāo)情況告訴其他投標(biāo)人或者協(xié)助投標(biāo)人撤換投標(biāo)文件，更改標(biāo)價的。②招標(biāo)人向投標(biāo)人泄露標(biāo)底的。③招標(biāo)人與投標(biāo)人商定，投標(biāo)時壓低或抬高標(biāo)價，中標(biāo)后再給投標(biāo)人或招標(biāo)人額外補償?shù)?。④招?biāo)人預(yù)先內(nèi)定中標(biāo)人的。⑤其他串通投標(biāo)的行為。

　　建筑工程施工合同（必須閱讀示范文本）

　　合同管理的中心任務(wù)：利用合同的正當(dāng)手段防范風(fēng)險，維護自身的正當(dāng)利益，并獲得盡可能多的利潤。

　　施工合同的類型：固定價格合同、可調(diào)價格合同、成本加酬金合同三種。

　　合同爭議解決的途徑：協(xié)商和解；有關(guān)部門調(diào)解；按合同約定的仲裁條款申請仲裁；向有管轄權(quán)的法院起訴。

　　變更合同價款的調(diào)整原則與方法：①合同中已有適用于變更工程單位的，按已有的單價計算變更合同價款；②合同中只有類似于變更工程單價的，可以參照來確定變更合同價款；③沒有上述單價的，由承包方提出相應(yīng)價格，由監(jiān)理工程師確認(rèn)后執(zhí)行。

　　確定變更價款的程序：2個14天。（提出報告、確認(rèn)。）

　　施工索賠成立的條件：合同當(dāng)事人一方向另一方提出索賠時，要有正當(dāng)?shù)乃髻r理由，且有索賠事件發(fā)生時的證據(jù)。

　　承包商的索賠要求成立的4個條件：①與合同相比較，已造成了實際的額外費用或工期損失；②造成費用增加或工期損失的原因不屬于承包商的行為責(zé)任；③造成費用增加或工期損失不屬于承包商應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險；④承包商在事件發(fā)生后規(guī)定的時間內(nèi)提交了索賠意向通知書和索賠報告。（注意3個28天?。?/p>

　　承包商索賠文件：索賠信（索賠通知）（致業(yè)主的索賠信函，提出的索賠要求）、索賠報告（提出索賠事實的內(nèi)容，引用文件說明索賠的合理與合法性，提出索賠費用計算根據(jù)及要求賠償金額）、詳細(xì)計算式與證據(jù)（索賠費用計算書及索賠證據(jù)復(fù)制件）。

　　索賠依據(jù)：①合同文件；②法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)；③索賠的證據(jù)。

　　索賠證據(jù)：可做為索賠證據(jù)的內(nèi)容很多，一般如：招標(biāo)文件、合同文件、工程變更文件、設(shè)計與變更文件、工程簽證、工程付款證據(jù)、往來信函、會議記要、施工方案、施工記錄、干擾事件證據(jù)、意外事件證據(jù)、工程驗收報告與鑒定報告、核算資料、現(xiàn)場照片或錄像證據(jù)、國家規(guī)定等。

　　索賠費用的計算方法：①實際費用法；②總費用法；③修正總費用法。

　　關(guān)于施工合同中工程變更（2個14天）、索賠（3個28天）內(nèi)容詳見示范文本。

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