關于房地產融資項目的基本要件及盡責調查

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關于房地產融資項目的基本要件及盡責調查

　　也就是融投雙方最初接觸時期所涉及項目狀況的基本要件，投資方關注的是與項目的市場價值相關聯(lián)的因素而非項目的基本情況。

　　1、通常項目方堅持的項目品質、地段、價位等優(yōu)勢條件并不會為投資方認同，在投資方看來，“優(yōu)勢項目”陷入資金投入和回收不能的困境一定是項目本身的原因，所以項目方在融資的時候對于項目具備的強項根本無需特別強調，投資人自會注意到項目優(yōu)勢對于投資前景的吸引力。

　　如果投資人在對項目進行評估的時候，都不能夠對項目基本的優(yōu)勢認可，那他還會投資嗎?

　　而許多項目方在融資過程中，特別是在與投資人初次接觸的時候，往往過分強調公司和項目的“優(yōu)勢”(特別是區(qū)位、環(huán)境、交通以及周邊的優(yōu)秀項目等)，這實際上已經(jīng)改變了融資談判的基本格局，會降低投資人對項目前景的評估和項目方的談判地位。

　　2、特別重要的是提交的項目資料一定要真實、完整、齊備，有關特定要件可以提供補充資料或附加說明，資料的準備將會充分反映項目方運作項目的能力和職業(yè)素質。這樣就無需在接觸談判的時候浪費口舌對不足之初即投資方心中的疑慮一一加以解釋，否則難以達到最佳的溝通。與投資方的初步接觸，投資方通常會在接觸過后對公司、項目、管理團隊、領導人等價以綜合評價，而不會是馬上對項目與投資與否做出結論，投資方會對項目的情況資料加以核實，所以初次接觸的過度表現(xiàn)往往會適得其反，給投資方留下不良印象。

　　項目資料的準備以客觀為主，不要把項目方主觀的意識、判斷過多的呈現(xiàn)給投資方，這將會把投資方帶到與正確分析項目相反的歧路上去，要知道，投資方的基本心態(tài)是，懷疑所有投資項目的盈利能力和融資企圖、陷阱。

　　3、如何通過項目不同的要件來判斷項目融資能力和談判定價能力?

　　這里一個重要的選擇條件就是從項目的成熟與否來考察房地產項目投資的風險程度。所謂的成熟就是指項目所具備的開發(fā)許可程度，包括：土地性質及其權屬極其完整性、完備性，項目的規(guī)劃要件以及各項行政規(guī)事許可。

　　許多項目方由于錯誤地評估擁有的房地產項目的各項要件(主要就是反映響目開發(fā)進度的各項文件入五證及貴費繳納情況等)所具備的市場價值含義，因而直接影響項目方融資的預期和融資事務的安排。