承辦房屋拆遷安置案應(yīng)注意法律問題有哪些？

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承辦房屋拆遷安置案應(yīng)注意法律問題

　　房屋拆遷安置，是指在城市房屋拆遷時(shí)，拆遷人在其進(jìn)行的房屋拆遷范圍內(nèi)，應(yīng)當(dāng)給被拆遷房屋的使用人(或叫房屋承租人，下同)，依法進(jìn)行安置的一項(xiàng)民事活動(dòng)。從1991年6月1日國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(經(jīng)下簡(jiǎn)稱原《條例》)到今天，這部規(guī)范、調(diào)整城市房屋拆遷關(guān)系的行政法規(guī)，于2001年6月13日重新修訂公布，并于2001年11月1日施行。因此，律師在承辦這些案件中，一定要注意房屋拆遷安置個(gè)案中的事實(shí)證據(jù)及相應(yīng)的法律適用。筆者拋出此文的目的，在于和同仁們共同探討解決此類案件中的一些復(fù)雜問題，以推動(dòng)城市建設(shè)的健康發(fā)展。
　　一、注意房屋拆遷安置案與房屋拆遷補(bǔ)償案的異同點(diǎn)房屋拆遷安置和房屋拆遷補(bǔ)償是兩個(gè)不同的概念。房屋拆遷補(bǔ)償，是指在城市房屋拆遷時(shí)，拆遷人在其進(jìn)行的房屋拆遷范圍內(nèi)，對(duì)被拆除房屋的所有人，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊豁?xiàng)民事活動(dòng)。它與房屋拆遷安置最大區(qū)別就是，補(bǔ)償安置的對(duì)象不同。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆除房屋的所有人。房屋拆遷安置的對(duì)象是被拆除房屋的使用人。基于此，我們就應(yīng)得出房屋拆遷安置案與房屋拆遷補(bǔ)償案的異同點(diǎn)。
　　1、案件的主體不同。房屋拆遷安置案主體(當(dāng)事人)一般是被拆除房屋的使用人和拆遷人。而房屋拆遷補(bǔ)償案主體(當(dāng)事人)必定是被拆除房屋的所有人和拆遷人。
　　2、案件適用的法律原則不同。房屋拆遷安置案，適用的是房屋拆遷不破租賃的法律原則。這一原則體現(xiàn)在修訂后的《條例》第27條款中。而房屋拆遷補(bǔ)償案，適用的是我國(guó)民法通則的等價(jià)有償原則。這原則在修訂后的《條例》第24條新增條款中得到充分體現(xiàn)。
　　3、案件的共同點(diǎn)就是都以國(guó)務(wù)院頒發(fā)的行政法規(guī)即《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》為解決案件糾紛的法律依據(jù)。不過，因原《條例》是社會(huì)主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，依據(jù)我國(guó)城市居民多以租住公房為主的情況而制定的，而新修訂的《條例》則是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。城市房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化，公房70%已通過住房制度改革的方式出售給了公民個(gè)人。新建的商品房90%已為公民個(gè)人所有。所以我們律師在辦理房屋拆遷案件時(shí)，應(yīng)充分掌握原《條例》與新修訂《條例》的異同點(diǎn)，以確保當(dāng)事人的合法權(quán)益。
　　筆者今年承辦了一起由甘井子區(qū)檢察院民刑科提起抗訴的，我市某律師代理的房屋拆遷補(bǔ)償案。原告關(guān)某自稱1992年從王某手中購(gòu)得房屋，2000年1月該房屋被某開發(fā)公司拆遷，因就房屋拆遷補(bǔ)償達(dá)不成協(xié)議，關(guān)某提起訴訟，2000年8月被甘井子區(qū)法院駁回起訴。今年3月甘井子區(qū)檢察院提起抗訴，此案再審。筆者代理被告應(yīng)訴后，發(fā)現(xiàn)此案不存在房屋拆遷補(bǔ)償問題，關(guān)某要求房屋開發(fā)商(拆遷人)賠償其房屋作價(jià)補(bǔ)償費(fèi)25萬(wàn)余元的請(qǐng)求，與事實(shí)證據(jù)不符，關(guān)某不具備原告的主體資格。因?yàn)殛P(guān)某手中的房屋產(chǎn)權(quán)證仍是王某的。雖然關(guān)某派出所的證明和某公證處的公證書，證明王某已死亡，此房產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)讓為關(guān)某所有。但經(jīng)法院調(diào)查，該房屋產(chǎn)權(quán)人王某仍然健在，該房產(chǎn)權(quán)仍為王某所有。關(guān)某只是租住，所以，今年5月，甘井子區(qū)法院依法再次駁回原告關(guān)某的起訴。