拆遷補償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán)

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                     拆遷補償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán)
　　拆遷補償安置協(xié)議是指拆遷人與被拆遷人之間就被拆除房屋的補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限等事項達成的協(xié)議。他是約定拆遷當事人之間民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合同，依法成立的拆遷補償安置協(xié)議對當事人均有約束力，當事人不得擅自變更或解除協(xié)議。但實踐中仍因當事人違反拆遷補償安置協(xié)議而出現(xiàn)糾紛。主要有兩大類糾紛：
　　一類是因貨幣補償引起的。但因為貨幣補償方式具有一次性了斷的特點，雙方當事人的權(quán)利義務(wù)較為明確，此類糾紛完全可以按照《合同法》、《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定處理。
　　另一類是由產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進行補償安置引起的。因產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式引起的糾紛涉及到被拆遷人的生活居住權(quán)利問題，拆遷人與被拆遷人之間的矛盾比較尖銳，如果處理不當，可能引發(fā)集體上訪等影響社會安定的事件發(fā)生。這類糾紛主要表現(xiàn)為補償安置的房屋面積、地點、質(zhì)量等不符合協(xié)議的約定或超過渡期限、逾期安置等等，但最為嚴重的還是拆遷人將補償安置房屋另行出售給他人，造成協(xié)議無法履行。
　　拆遷人與被拆遷人約定的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)調(diào)換有兩種方式：
　　一種方式是雙方只對拆遷補償安置房屋的面積、質(zhì)量、朝向等作出約定，而并沒有將拆遷補償安置房屋特定化。在這種情況下，只要拆遷人將條件符合的補償安置房屋交付給被拆遷人，即不為違約。
　　另一種方式是雙方不僅對面積作出約定，而且對補償安置的房屋位置、特定用途也作出明確約定。那么拆遷人必須將約定的房屋交付給被被拆遷人，否則即為違約，需要承擔違約責任。但如果開發(fā)商將補償安置房屋另行出售給第三人，而只對被拆遷人僅僅承擔違約責任，顯然不能夠補償被拆遷人的損失，也不能阻止拆遷人繼續(xù)惡意一房數(shù)賣的行為。
　　故為阻止拆遷人肆意違約，擅自將拆遷安置房屋另行出售。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條對此類糾紛作出規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置用房另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。
　　被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。”
　　根據(jù)這一條解釋，如果拆遷人將特定的補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人有兩種選擇，一種選擇是請求優(yōu)先取得補償安置房屋，那么法院會依法對這一請求予以支持，使被拆遷人依法獲得補償安置房屋;另一種選擇是被拆遷人要求解除拆遷補償安置協(xié)議，同時依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，要求拆遷人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可要求拆遷人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。