2008年下半年樓市發(fā)展情況分析

   【市場現狀】

    交易量明降均價暗著降

    如何制定今年下半年的銷售計劃，成為肖志剛最近極為苦惱的一件事。肖志剛為永同昌集團營銷總監(jiān)，有近10年的房地產開發(fā)銷售經驗，負責集團公司全國地產項目的銷售工作。按照慣例，每年5月，肖志剛需制定下半年的銷售計劃，而今年這個計劃讓肖志剛左右為難。

    上半年交易量同比去年降38%

    “今年北京樓市經歷了近10年來從未有過的慘淡，交易量出現萎縮，交易價格也停滯不前，甚至部分項目開始打折銷售。”北京易居房地產研究所副所長牟增彬分析指出，從2000年開始，北京樓市的交易量呈逐年遞增的局面，交易價格也是逐年遞增，而今年這兩個體現樓市活躍程度的指標都顯現疲軟。有著近10年房地產開發(fā)經驗的開發(fā)商，看不清今年的形勢也就不足為奇了。”

    來自亞豪地產的統計數據證明了牟增彬的觀點。該公司研究數據顯示，今年上半年北京住宅期房及現房網上簽約總量為40600套，而去年上半年住宅期房及現房網上簽約總量為65004套，同比下降了24404套，降幅達到38%。2006年上半年的交易量更高，達到87778套，今年比2006年下降了54%。

    多數樓盤采取促銷手段降價

    一直處在市場銷售前沿的中原地產華北區(qū)域總經理李文杰，也明顯感覺到今年交易量的急劇下降。“除了銷售量下降之外，部分項目售價也開始下降。”李文杰告訴記者，今年上半年北京樓市單盤交易價格基本沒有上漲的，多數老項目新售樓棟都采用促銷政策，促銷、特價、贈送的幅度及折算金額達到10％-15％。另外，純新樓盤雖然看似在緩慢漲價，但其開盤已經比周邊同類項目低10％-15％。“雖然普降目前還未出現，但樓盤降價銷售已成現實。”

    位于望京的首開國風上觀推不同位置的樓棟均價從16800/平米至13800/平米不等，而去年該項目最高銷售價格達到17000元/平米。同樣，華僑城新開盤的樓棟售價也比年初降了不少，該項目今年1月份最高售價達18000元/平米，而最近開盤的價格則為14200元/平米。

    【業(yè)內預測】

    樓市下半年可能見不到曙光

    交易持續(xù)冷清、購買者和開發(fā)商信心喪失、政府救市已成泡影……多種不利因素在綜合作用著，下半年北京樓市能見到曙光嗎？針對下半年房價走勢，記者采訪了10位開發(fā)商及6位銷售代理公司人士。只有3位開發(fā)商和1位銷售代理公司的人士認為今年底北京樓市有可能回暖。

    樂觀派期待10月重現曙光

    鵬潤地產國美第一城總經理陳云峰是回暖派的代表人物，他認為，4季度北京樓市可能出現回暖跡象。“政府宏觀調控樓市的目的只是想讓房價保持在一個穩(wěn)定的區(qū)間，大漲和大跌都是政府不愿意看到的。”陳云峰表示，目前市場上的樓盤只要降價15%—20%，就會出現購房者的熱捧，這說明剛性需求還是存在的，同時購房者對理性價格的判斷也是有底線的，有真實需求的購房者不會等到樓市探底，華僑城14000元/平米左右時熱銷就印證了這一點。

    “10月份左右，樓市交易數量將會有所增加，價格則保持穩(wěn)定，樓市顯現回暖跡象。”陳云峰做出這樣的判斷。按照他的另一個觀點，奧運會所帶動的比如軌道交通、市政設施的功能逐漸釋放，這也會進一步促使樓市回暖。華業(yè)地產策劃總監(jiān)鄧小虎也認為，目前大家都討論探底，既然樓市已經探底了，購房者的購買情緒就會迸發(fā)，而從土地供應的層面來看，樓市供應下半年持續(xù)減少。“交易量穩(wěn)定，購買者的信心就會逐步恢復，刺激樓市回暖的因素也會出現。”鄧小虎表示。

    悲觀派認為低迷將持續(xù)一年

    不過，多數開發(fā)商和代理公司的觀點是樓市回暖應該是明年。

    李文杰表示，從政策層面來看，下半年肯定不會出臺新的調控政策，只要銀行貨幣緊縮政策不變，開發(fā)商的日子就不好過。同時，房價不會出現普降，但個別項目的波動可能較大。“開發(fā)商融資能力還是有的，只不過是看他們愿不愿意承擔較高的融資成本。”李文杰認為，開發(fā)商目前還沒有到馬上就倒閉的程度，甚至銀行會出現“外緊內松”的政策，會針對不同地區(qū)和公司區(qū)別對待。購房者的觀望情緒仍舊濃重，如果房價能回歸到一個理性的層面，交易量將慢慢穩(wěn)定，然后才可能恢復市場信心。

    “回暖首先是從交易量的上升開始。”李文杰這樣表示，他估計交易量穩(wěn)定得等到明年5月份左右。而其他開發(fā)商也認為樓市低迷階段至少還會持續(xù)一年左右，明年才可能出現回暖。

     【救市回應】

    下半年信貸政策仍將緊縮

    潘石屹是“樓市需要救市”的積極呼吁者，雖然老潘三里屯soho銷售額達50億元，但他仍在公開呼吁救市。不久前在無錫的某個房地產論壇中，包括馮侖、任志強、潘石屹等京城地產大腕悉數婉轉地發(fā)出救市的呼聲。

    事實上，上半年樓市的銷售慘淡已經引起了政府的關注。6月初，北京建委召集打折銷售幅度較多的開發(fā)商開調研會，匯報其打折銷售的原因及市場反應。6月中下旬，住房和城鄉(xiāng)建設部曾在北京組織過開發(fā)商座談。據了解，開會的目的比較明確，主要是針對房價和開發(fā)商資金鏈問題。

    7月7日，中國房地產協會召開了一次內部會議，重點是討論目前房地產市場的形勢，并最終統一開發(fā)商的意見，向政府相關部門提交建議書。該協會一位不愿意透露姓名的領導表示，此次調研會議的規(guī)格比較高，“是應中央要求組織的一次調研”。按照正常的程序，中央對房地產市場動向的了解任務，一般會通過中國房地產業(yè)協會進行調研操作，然后形成建議書。

    政府主管部門的一系列動作釋放給開發(fā)商的信息就是，政府有可能出面救市。北京華業(yè)地產銷售總監(jiān)鄧小虎分析認為，尤其是近期針對上市公司的增發(fā)和公司債尺度的放松，讓開發(fā)商有這種想法。“所謂救市，就是銀行松綁針對房地產行業(yè)的貸款。”鄧小虎進一步認為，從目前的實際情況來看，銀行方面迂回空間并不大。按照央行“規(guī)模不變,增幅下降”的信貸投放原則,2008年金融機構新增貸款總量，將不得超過2007年全年的3.63萬億元。銀監(jiān)會數據顯示，上半年銀行新增貸款達到了2.7萬億，已達到去年總量的74%。

    據報道，全國人大財經委部分委員在聽取今年上半年經濟形勢的匯報后表示,中國應繼續(xù)堅持從緊的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策,同時要增強宏觀調控的預見性、針對性和有效性。昨日，住房和城鄉(xiāng)建設部有關人員對記者表示，他沒有權利對政府是否救市做出判斷，但可以肯定的是目前還沒有聽到有關救市的政策。顯然，不論是從實際的銀行資金還是從政府部門的態(tài)度來看，下半年仍持續(xù)執(zhí)行緊縮的信貸政策，開發(fā)商所企盼的政府救市也許只能是“水中撈月”。