二手房上市需要辦理的公證

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　　【學員問題】：二手房上市需要辦理的公證？

　　【解答】 二手房上市需要辦理的公證在房屋產(chǎn)權(quán)的界定和轉(zhuǎn)移中，買賣雙方都希望在保護自己權(quán)益的同時，從一系列復雜的程序和手續(xù)中解脫出來。對此，我們買二手房時應注意：繼承和析產(chǎn)協(xié)議公證如果您想出售的房屋是通過繼承或贈與等方式繼受得來的，且還未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù)，那么您應該將房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人名字變更為自己的名字，這樣您才能真正擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。要辦理產(chǎn)權(quán)變更，您必須先辦理繼承公證，證明您的繼承人身份和所應繼承的財產(chǎn)份額后，持繼承公證書到房屋登記部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。另一種可能出現(xiàn)的情況是：與您共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)共有人，不同意出售房屋，對此，您可以通過辦理析產(chǎn)協(xié)議公證將房屋劃分份額，由您購得其他共有人的產(chǎn)權(quán)份額，變更產(chǎn)權(quán)后進行出售。聲明書公證由于房屋產(chǎn)權(quán)和居住使用權(quán)可以分離，二手房多為多人共同居?。ɑ蚵溆卸嗳藨艨冢┖褪褂?，“同意書”便是要共同居住人表明他們同意您售房，同時承諾在您售房后他們放棄對該房的居住使用權(quán)。這里面會涉及他們是有條件放棄還是無條件放棄，如果是有條件放棄，具體是什么條件？在什么時候需要您履行？他們在什么時候?qū)嶋H搬出，甚至包括什么時候遷移戶口。如在共同居住人中有產(chǎn)權(quán)共有人，還要一并解決該產(chǎn)權(quán)共有人對您全權(quán)處理其產(chǎn)權(quán)份額的委托等等。 委托書公證委托書公證包括產(chǎn)權(quán)共有人對您全權(quán)處分其產(chǎn)權(quán)份額的授權(quán)書公證和您對中介機構(gòu)的委托協(xié)議公證兩種。買賣合同公證和貸款擔保合同公證目前，由于尚無制式的二手房買賣合同文本，這就需要具備法律專門知識的公證員對合同進行起草、完善和把關(guān)。在購房過程中，您可能還會與銀行發(fā)生借貸關(guān)系，這期間，您購置的房屋也許會發(fā)生再轉(zhuǎn)讓、贈予、繼承、變賣等，這些變化都會影響到您和銀行之間簽訂的借款抵押合同的變更和履行。銀行會要求您做這方面的合同公證，以保證銀行的權(quán)利不因上述變化而受到損失。提存公證二手房買賣合同在實際履行中，房屋的交付是一個突出的問題。配合買賣合同公證，您可以辦提存公證，將房款提存公證處。這在法律上視為您已履行了交款義務(wù)，售房人可在此基礎(chǔ)上按合同實施騰房、交房義務(wù)；若雙方均按合同履行了自己的義務(wù)，則公證處會根據(jù)雙方的指示將房款移交給售房人，否則仍可退還購房者；您可以在條款中約定：移交房款之日為入住之日，在公證員監(jiān)督下完成交接手續(xù)。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。