物業(yè)維修金應該怎么用？必須提前申請

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當房子出了質量問題

杜女士家住長春市解放花園小區(qū)一個單元的頂樓，最近，她發(fā)現自家廚房上部廚柜一直有些發(fā)黃的水漬，起初以為是什么東西壞了，她忙把廚柜里的東西全都挪出來進行清理。這一清理才知道，原來是因為棚頂漏雨滲水所致。

“面積不大，周圍變成了黃色，也有一點起皮。”杜女士找到該小區(qū)的物業(yè)。物業(yè)派來工作人員做了檢查，給了杜女士這樣的答復：漏水是因為屋頂防水出現了問題，而杜女士所住的樓房已經過了保修期，如果需要維修得申請物業(yè)維修基金，因為只是在她自己家的屋里，他們沒辦法來協(xié)調其他業(yè)主，得杜女士自行協(xié)調其他三分之二的業(yè)主同意，才能申請到物業(yè)維修基金。

“聽物業(yè)工作人員說完，我有點迷糊了，怎么會這么復雜。雖然我在這個樓住了好幾年了，但是這里的業(yè)主我基本上都不認識，怎么協(xié)調?”杜女士犯了難。杜女士試著在小區(qū)物業(yè)群里發(fā)了帖子，希望得到大家的支持，但并沒有得到群里業(yè)主們的響應。

杜女士問物業(yè)工作人員，“得不到業(yè)主同意，我的房子漏水就沒人管了嗎?”工作人員回答，物業(yè)是沒有錢進行維修的。

無獨有偶，長春市中海水岸春城的業(yè)主王女士也遇到了同樣的問題。

王女士家住一樓，有個寬敞的由車庫頂棚搭成的露臺。每到冬季雪后就是王女士最鬧心的時候。車庫的業(yè)主經常就會找上門來，要求王女士對露臺進行修理，原因是露臺上的雪水滲到車庫頂棚，樓下車庫里就下起雨了，嚴重威脅到樓下車庫業(yè)主的愛車。

為了解決問題，他們共同找到了物業(yè)，但物業(yè)的答復是，王女士家的房屋已經過了保質期，只能自己進行維修。

王女士和杜女士都有點想不明白，當初買房的時候我交了物業(yè)維修金，為什么到我需要用的時候會出現這么多問題，為什么我還需要自己花錢進行維修?

業(yè)主和“物業(yè)”的矛盾

吉林鼎惠物業(yè)服務有限公司總經理金雪峰對記者說：“很多業(yè)主住了幾年之后，房屋出現問題，就把這種不滿發(fā)泄到物業(yè)公司頭上。其實，他們應該找的是開發(fā)商，不應該是我們，我們要做的是對房屋或者小區(qū)公共設施的維護，沒有責任承擔業(yè)主對房屋質量問題的抱怨。業(yè)主在找不到開發(fā)商的情況下，就錯誤地把這個責任推給了物業(yè)公司，從而造成了業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾。”

在采訪中，記者問了多位業(yè)主，是否簽過物業(yè)管理協(xié)議?得到了一致的回答，是的!是否認真閱讀過細則?也都得到一致的回答，沒有!追根究底，這也是業(yè)主與物業(yè)矛盾的根源所在。

金雪峰頗為感慨地說：“現在的社會大環(huán)境里，大多數人都不具備‘契約精神’。在業(yè)主買房的時候跟開發(fā)商簽訂的是購房合同，同時也簽訂了一份物業(yè)協(xié)議。在協(xié)議中，對物業(yè)公司的職能都做了很細致的說明，大多數業(yè)主都會仔細閱讀購房合同，但很少有人認真解讀這份物業(yè)協(xié)議，只是憑借自己的理解，去要求物業(yè)公司提供服務。”

業(yè)主和物業(yè)公司之間存在很大的矛盾，但這樣的矛盾并不是不可調和的，金雪峰說，就我多年的工作經驗來看，雙方應該更多地明確彼此的權利和義務，相互依托，相互理解。業(yè)主需要物業(yè)公司提供服務，物業(yè)公司需要業(yè)主繳納物業(yè)費來生存。

金雪峰最后對記者說：“要想解決這兩者之間的矛盾，從我們自身來說，要加強跟業(yè)主之間的溝通，遇到業(yè)主不了解的情況，要耐心的解釋，消除誤解。作為業(yè)主也要對物業(yè)人員多體諒，我們的存在就是為了解決業(yè)主生活中的問題，業(yè)主和物業(yè)的關系不應該是對立的，應該是相互依靠的。”

物業(yè)維修基金該怎么用

在采訪中記者發(fā)現，業(yè)主和物業(yè)方的很多矛盾，主要是由于業(yè)主對規(guī)定不是很了解造成的。就物業(yè)維修基金這個問題，很多業(yè)主從自己的角度出發(fā)，認為在買房的時候我交了房屋總價一定比例的維修金，我的房子出現問題的時候就應該物業(yè)來負責，而且我交了物業(yè)維修金就像把錢存進銀行里一樣，就算沒有利息，我也可以隨時領取，拿出來用。

買房時交付的物業(yè)維修基金去了哪里呢?“這筆錢收上來后在房地局所管轄的市物業(yè)維修資金辦公室賬戶上，房子交工時對每一項都做了質保期限，只有在質保期過后，涉及到中大型更新、維修、改造才能使用，比如外墻、道路、屋面防水等，但必須提前申請，審批通過之后才能啟動。”金雪峰說。

杜女士、王女士所面對的問題，癥結在于物業(yè)維修基金的使用，這筆錢到底該怎么用?有人把物業(yè)維修基金比喻成是“房屋的養(yǎng)老金”，隨著“新房”變成了“舊房”，這“養(yǎng)老金”就開始與我們的生活發(fā)生了關系。物業(yè)維修基金哪些狀況可以用，到底該怎么用成了人們越來越關心的問題了。

2010年頒布的《吉林省物業(yè)專項維修資金管理辦法》中規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由全體業(yè)主或相關業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積比例共同分攤。一般包括：建筑區(qū)劃內全體業(yè)主共有的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文體設施、物業(yè)服務用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設施設備使用的房屋等。單幢房屋內相關業(yè)主共有的外墻面、屋面、落水管等。單幢房屋涉及一個單元的門廳、樓梯間、電梯、電梯間、走廊通道、照明、消防設施等。物業(yè)共用部位、共用設施設備人為損壞，無法明確責任人的，維修費用在物業(yè)專項維修資金中列支。

物業(yè)專項維修資金使用方案，應當經專有部分占使用物業(yè)專項維修資金物業(yè)面積三分之二以上的業(yè)主且占使用物業(yè)專項維修資金人數三分之二以上的業(yè)主討論通過。

也就是說，小區(qū)的共同部位、共同設施設備的維修和更新是可以使用物業(yè)維修基金的，而超過保修期的屋頂滲漏、外墻剝落等要修的話，也可以動用物業(yè)維修基金，但有個前提，必須經過三分之二的業(yè)主討論通過，不是誰想申請都可以申請到的。

使用維修資金的申請人應是業(yè)主委員會

怎樣才能更好地使用物業(yè)維修基金呢?長春市物業(yè)維修資金管理中心負責人介紹說，維修資金的使用程序上需要注意以下幾點：

第一，申請使用維修資金的申請人應是業(yè)主委員會，未成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，應由相關業(yè)主會議決定委托社區(qū)居民委員會或者物業(yè)服務企業(yè)作為申請人。申請人的選擇上盡量不要委托給和經濟利益掛鉤的企業(yè)。

第二，市房地產主管部門收到申請后，會在7個工作日內審查維修資金使用方案，組織現場勘查。此時，申請人應當將維修資金使用方案在物業(yè)管理區(qū)域內適當位置公示7日。

第三，業(yè)主表決程序，是維修資金使用上最大的難題。2010年10月29日長春市政府第32次常務會議通過的《長春市物業(yè)專項維修資金管理辦法》第17條第三項作了具體規(guī)定，即“具有使用維修資金表決權的應當是與物業(yè)共有部位、共有設施、設備有共有關系的業(yè)主”。這就合理縮小了參加表決的業(yè)主的范圍，提高了業(yè)主表決的積極性。

第四，維修資金主管部門劃轉維修費用前，只具有核實權利，就是對申請人提交的資料核實其真實性，以保障大部分業(yè)主的權益。

負責人還介紹說：“維修資金不僅涉及物業(yè)的常規(guī)維修，而且還涉及到應急維修問題，例如：房面防水工程、高層電梯維修，這些情況對不同樓層的業(yè)主影響差別很大，要想征集三分之二以上業(yè)主簽字同意很難。因此，《長春市物業(yè)專項維修資金管理辦法》增設了應急機制，即“物業(yè)共用部位、共用設施設備危及生命財產安全和嚴重影響業(yè)主正常生活，需要立即進行維修和更新、改造的，啟動應急程序，直接由政府決定使用維修資金，而不需要按‘三分之二’原則進行表決。”

“在實際的操作中，應急維修也存在著一些問題，比如：界定權限有待明確，電梯、消防可由特殊行業(yè)管理部門出具鑒定，而如房面防水損壞這一最為常見情況，卻難以確定界定部門。還有應急維修存在資金缺口，難以落實資金來源。”