2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：特殊交易方式的交易

　　特殊交易方式的交易。例如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。房地產(chǎn)正常成交價格的形成方式，應(yīng)當(dāng)是買賣雙方根據(jù)市場供求關(guān)系，經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。拍賣、招標(biāo)等方式容易受諸如現(xiàn)場氣氛、情緒，競買人之間的爭強(qiáng)好勝，甚至購買房地產(chǎn)看中的不是房地產(chǎn)本身的價值而是購買房地產(chǎn)這一行為所帶來的廣告宣傳效應(yīng)等非理性因素的影響，而使成交價格失常。但中國目前土地使用權(quán)出讓是例外。拍賣、招標(biāo)、掛牌方式形成的價格盡管也要受上述非理性因素的影響，但相對于協(xié)議方式較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價格往往偏低。其原因是管理體制尚不完善，出讓人是政府（實際的運作者是政府的某個部門及某些個人），受讓人是與自身利益較為密切的個人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓人是追求自身利益最大化的“理性經(jīng)濟(jì)人”，就難以出現(xiàn)這種情況。

　　交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)往往需要繳納一些稅費，例如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、公證費、補(bǔ)交出讓金等費用。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費應(yīng)由賣方繳納，例如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅；有的稅費應(yīng)由買方繳納，例如契稅、補(bǔ)交出讓金等費用；有的稅費則買賣雙方都應(yīng)繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分，例如印花稅、交易手續(xù)費。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費。需要評估的估價對象價值，也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費。但在實際的房地產(chǎn)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由買方繳納；或者本應(yīng)由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納；契稅、補(bǔ)交出讓金等費用本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納；交易手續(xù)費本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中的某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有所謂“代收代付費用”。這些“代收代付費用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

　　受迷信影響的交易。

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