2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：選取標準臨街宗地

　　選取標準臨街宗地

　　標準臨街宗地

　　是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地

　　選取的具體要求（八方面要求）

　　一面臨街

　　地地形狀為矩形

　　臨街深度為標準臨街深度

　　臨街寬度為標準臨街寬度

　　臨街寬度與臨街深度的比例（寬深比）適當

　　用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途

　　容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率

　　其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應具有代表性

　　調(diào)查評估路線價

　　路線價

　　是附設在街道上的若干標準臨街宗地的平均價格

　　求取方法

　　可以運用收益法、市場法分別求取各宗的價格

　　然后采用簡單算術平均、加權(quán)算術平均、中位數(shù)、眾數(shù)等綜合為一個路線價

　　路線價的表示方法

　　可以為土地單價，也可以為樓面地價

　　可以用貨幣表示，也可以用相對數(shù)表示

　　制作價格修正率表

　　價格修正率表（兩類）

　　臨街深度價格修正率表

　　其他價格修正率表

　　原理

　?。ㄍ瑯用娣e的）地塊距離街道深度越深，可及性越差，價值也越小

　　四三二一法則

　　將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份

　　距街道最近的第一個25英尺，價值占整塊土地價值的40%

　　第二個25英尺，價值占整塊土地價值的30%

　　第三個25英尺，價值占整塊土地價值的20%

　　第四個（距離街道最遠的）25英尺，價值占整塊土地價值的10%

　　超過100英尺的部分，則以九八七六法則來補充，即超過100英尺的第一、第二、第三、第四個25英尺等份的價值，分別為臨街深度100英尺的土地價值9%、8%、7%、6%

　　制作價格修正率表

　　同一嘗試范圍內(nèi)三種類型值的關系

　　累計深度修正率越來越大，單獨深度和平均深度修正率越來越小

　　平均深度與累計深度價格修正率的關系

　　平均深價格修正率=累計深度價格修正率×標準臨街深度÷所給臨街深度

　　制作臨街深度價格修正率表的要領

　　設定標準臨街深度

　　將標準臨街深度分為若干等份

　　制作單獨深度價格修正率，或?qū)为毶疃葍r格修正率轉(zhuǎn)換為累計深度價格修正率或平均價格修正率

　　制作特殊形狀土地的價值，還需要制作相應的價格修正率表

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