中國(guó)優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)成功的六力要素

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    一個(gè)優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠獲得成功，必然有其方方面面的因素與條件。本文通過(guò)眾多實(shí)際案例的研究，總結(jié)了目前我國(guó)一些優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)成功發(fā)展的共性和一般規(guī)律，將影響地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵成功要素總結(jié)、歸納為“六力”——領(lǐng)導(dǎo)力、產(chǎn)品力、品牌力、營(yíng)銷力、執(zhí)行力和資源力。

    據(jù)筆者研究，企業(yè)只要在這“六力”當(dāng)中的有二~三力特別突出就能夠獲得成功的發(fā)展，當(dāng)然，其它幾力也不能太差。企業(yè)可以參考“六力，要素”明確自身的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，明確企業(yè)擁有并應(yīng)堅(jiān)持什么，缺乏并應(yīng)補(bǔ)充什么。取人之長(zhǎng)，補(bǔ)己之短。充分借鑒這些標(biāo)桿企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，快速、健康地推進(jìn)自身企業(yè)的發(fā)展。

    一、領(lǐng)導(dǎo)力

    這里所說(shuō)的“領(lǐng)導(dǎo)”指企業(yè)的最高經(jīng)營(yíng)者，他決定了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)意志，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在不確定性的情況下決定做什么和怎樣做。領(lǐng)導(dǎo)力的大小，與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的宏觀決策能力、組織運(yùn)營(yíng)管理能力及個(gè)人品質(zhì)密切相關(guān)。大海航行靠舵手，萬(wàn)物生長(zhǎng)靠太陽(yáng)，筆者對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的研究發(fā)現(xiàn)，那些脫穎而出的優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)的背后必定有一位英明的領(lǐng)導(dǎo)。如萬(wàn)科的王石、SOHO中國(guó)的潘石屹、恒大的許家印、萬(wàn)通的馮侖等。

    萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖出版了他的第二本新書(shū)《理想豐滿》，在“房地產(chǎn)”章節(jié)中，他提出了一個(gè)地產(chǎn)公司的黃金率：對(duì)于住宅公司而言，銷售額是凈資產(chǎn)的2～3倍；凈資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)50%；保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，萬(wàn)科與萬(wàn)通地產(chǎn)是大中型地產(chǎn)公司的典型代表。

    在國(guó)內(nèi)A股中型上市房企中，萬(wàn)通地產(chǎn)投入住宅業(yè)務(wù)的凈資產(chǎn)接近20億元，年度銷售額在40億元左右，這兩個(gè)數(shù)據(jù)的比例關(guān)系符合上述黃金率，不僅負(fù)債空間非常充裕，且現(xiàn)金流也為正值。

    馮侖的名言是：站得高，尿得遠(yuǎn)。萬(wàn)通控股的格言則是察于未萌、投資未來(lái)。在這樣的戰(zhàn)略理念引導(dǎo)下，萬(wàn)通地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)成為一個(gè)享有戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)力口碑的上市房企。其優(yōu)勢(shì)在于，通過(guò)提前的戰(zhàn)略布局，然后消化寂寞，數(shù)年后享受戰(zhàn)略紅利，通過(guò)戰(zhàn)略領(lǐng)先將公司提升至一個(gè)可以中速、安全巡航的平流層。

    2011年，住宅業(yè)務(wù)之外，萬(wàn)通地產(chǎn)的商用物業(yè)戰(zhàn)略已初現(xiàn)版圖。在北京CBD核心區(qū)，萬(wàn)通地產(chǎn)聯(lián)合體接連中標(biāo)兩幅地塊，同時(shí)首次進(jìn)入上海商用物業(yè)市場(chǎng)。加上天津、杭州等地的萬(wàn)通中心，商用物業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備已達(dá)到8個(gè)。

    2011年，萬(wàn)通地產(chǎn)為其商用物業(yè)全面配置的融資策略一一揭曉，信托、PE、抵押融資等策略嫻熟運(yùn)用，而將租戶、融資伙伴、開(kāi)發(fā)商等融于一體的聯(lián)合體拿地策略，更是起到了四兩撥千斤的效果。萬(wàn)通在馮侖的領(lǐng)導(dǎo)下，令萬(wàn)通地產(chǎn)的版圖迅速擴(kuò)大，從北京到上海，崛起速度之快，甚至讓很多一直觀察萬(wàn)通地產(chǎn)成長(zhǎng)的旁觀者感到訝異。

    二、產(chǎn)品力

    產(chǎn)品力包括戶型配比、戶型設(shè)計(jì)、商業(yè)配套及物業(yè)服務(wù)等方面，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，產(chǎn)品處于最核心位置，其運(yùn)營(yíng)是始終圍繞產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和銷售進(jìn)行。作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的優(yōu)劣是項(xiàng)目成功關(guān)鍵的一步。在商品極大豐富的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移為買方市場(chǎng)，由買方?jīng)Q定產(chǎn)品的價(jià)值，那種僅能滿足消費(fèi)者基本的居住需求的產(chǎn)品顯然已經(jīng)無(wú)法吸引人們，人們需要的是能夠滿足他們各方面要求的產(chǎn)品。

無(wú)法開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)出能滿足買方需求的產(chǎn)品，就無(wú)法在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中搶奪份額，只能被市場(chǎng)無(wú)情的淘汰。

    保利房地產(chǎn)是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名。保利地產(chǎn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面非常注重前期的調(diào)研，充分考慮到地段、銷售人群等因素，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，采取“單核心、多元化”的產(chǎn)品組合策略，瞄準(zhǔn)剛需，強(qiáng)調(diào)提升中小面積產(chǎn)品的比重。