北美房產經紀人的生財秘笈

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　　多數人簡單地將房產經紀人混同于銷售代表，但在北美地區(qū)，房產經紀人的定位十分準確，他們的服務也體現出了真正的價值。

　　在美國及加拿大，交易85%是通過中介服務交易而成，可見其民眾對中介業(yè)的信任，究其原因，主要是他們有一套獨具特色的中介管理制度和運作手段。

　　經紀人怎樣做事？

　　市民如果需要買房，就可委托經紀人去代辦，第一步是在電話中將自己的買房要求告訴經紀人，電話預約后經紀人帶著10份獨立房屋的資料，上門逐一介紹。市民對這些資料進行比較后，可讓經紀人陪同前往實地，作進一步了解，最后選中房產。

　　買房的第二步是談價錢。如果認為價格偏高，經紀人三天后會電話告知，開發(fā)商已答應降價或不降價。

　　第三步是提出內裝修要求。在北美地區(qū)，開發(fā)一片獨立房屋時，一般只對其中1至2幢進行裝修，供買房者參考，買房者交上訂金后即可按自己的選擇在合同規(guī)定范圍內提出裝修要求。經紀人代為提供地毯質地、顏色的樣品及廚房設備的組合和型號供買房人選擇，確定后再由經紀人通知開發(fā)商在兩天內按用戶要求完成裝修。

　　第四步是正式簽約。合約內容十分齊備，以保證不發(fā)生買賣糾紛，并由經紀人代為到公證公司辦理公證，并代為到當地注冊署辦理注冊登記。不久，買房者可收到一份轉讓契約的副本，買房時首期付款不足部分以住房抵押向銀行貸款，待規(guī)定年限還清本利后，契約正本才交給買房人。與契約副本同時寄上的是一張應繳轉讓注冊費的通知，可直接去就近銀行轉賬付款，至此完成了經紀流程。

　　美國有一整套經紀人制度，還有相關的法律約束，如經紀人在中介服務中有不實陳述，將受到暫?；虻蹁N執(zhí)照的處分。

　　經紀人賺什么？

　　經紀人的收入主要來源于交易傭金，比例按照銷售種類及經紀契約的類型而定。對未開發(fā)土地轉讓的銷售傭金按轉讓價的6%-10%；獨立住宅的銷售傭金為成交額的5%-8%；大型商業(yè)用的銷售傭金為成交額的3%-6%。

　　如果開發(fā)商或業(yè)主與經紀人簽訂的契約為獨家銷售權契約，則不論是否由經紀人提供服務，只要在契約有效期內完成銷售，賣方都必須向經紀人支付傭金；如果簽訂獨家代理銷售契約，在契約有效期內，獨家代理經紀人如完成出售則得到合同傭金，業(yè)主自行出售則不必付給經紀人傭金；如采取公開銷售契約，則所有的經紀人均可設法代售，實際銷售經紀人均可獲得傭金，同時業(yè)主也保留自己銷售的權利。除此之外還可選擇凈值銷售契約、聯合銷售契約和優(yōu)先選擇契約等。

　　目前，北美交易過程已經相當規(guī)范，具有一整套完整的流程。一宗交易中的參與者各自負有的責任劃分得相當明確。從法律法規(guī)等制度來看，代理法、契約法規(guī)、各州的執(zhí)照法、聯邦法及專業(yè)倫理法則等都在約束著房產經紀人。美國還要求每位經紀人均須有固定的營業(yè)場所，并要求開立特別信用賬戶以存放房主及客戶的資金，避免私賬混入。此外，還要將所有登陸個案、成交記錄等文件資料保留，以備查看。