賣(mài)方怎么防止二手房買(mǎi)賣(mài)詐騙

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　　目前，本律師恰好也在協(xié)助深圳一位業(yè)主李女士代理出售其在?？谑械姆孔?，在此就二手房買(mǎi)賣(mài)如何防詐騙及交易注意事項(xiàng)的有關(guān)問(wèn)題，結(jié)合本案和以往的二手房辦案經(jīng)驗(yàn)作出以下總結(jié)，希望對(duì)廣大準(zhǔn)備售房或者正在售房的業(yè)主有所裨益：

　　1.業(yè)主應(yīng)慎做公證委托書(shū)

　　發(fā)生在深圳的二手房詐騙案，其中最主要的原因之一就是業(yè)主公證委托給了不知根知底、甚至不認(rèn)識(shí)的人，導(dǎo)致受托人隨意和惡意的處分業(yè)主的房產(chǎn)、損害業(yè)主權(quán)益。本律師建議，業(yè)主出售二手房的時(shí)候能不做公證委托書(shū)盡量不做，即使必須要做（如需要委托擔(dān)保公司贖樓或存在異地買(mǎi)賣(mài)無(wú)法到場(chǎng)的情況下）公證委托書(shū)，建議委托給公信力比較高的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，如公司規(guī)模較大、管理較規(guī)范的擔(dān)保公司、律師事務(wù)所和律師等。

　　此前，本律師一個(gè)深圳的客戶賣(mài)房，當(dāng)時(shí)其房產(chǎn)僅欠銀行貸款十多萬(wàn)未還清，中介公司要求其出具公證委托書(shū)委托擔(dān)保公司贖樓，該客戶本來(lái)是準(zhǔn)備咨詢本律師贖樓費(fèi)和辦理公證的問(wèn)題，由于本律師知道該客戶具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，況且賣(mài)房本來(lái)就要先收買(mǎi)方幾萬(wàn)元定金，只需要再拿幾萬(wàn)元就可以贖樓，本律師便當(dāng)即提醒和建議，不要委托給不認(rèn)識(shí)的其他人處分房產(chǎn)（深圳通行的公證委托書(shū)受托人甚至有收取全部房款的權(quán)力），根本不需要做公證委托書(shū)，自己湊錢(qián)贖樓和自己辦理交易手續(xù)更為安全，最終該客戶采納了本律師的建議，成功安全售出房產(chǎn)。

　　2.業(yè)主應(yīng)了解二手房交易流程或委托專(zhuān)業(yè)人士辦理

　　剛才說(shuō)的本案業(yè)主李女士就是因?yàn)樽约杭炔涣私舛址拷灰琢鞒獭⒂譀](méi)有相熟的房地產(chǎn)行業(yè)的熟人或親戚，才選擇具有較高公信力的律師事務(wù)所和房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師委托代理售房，事后證明李女士選擇委托律師是正確的，因?yàn)槁蓭熢诖硎鄯康倪^(guò)程都真切的感覺(jué)到了二手房交易陷阱頗多、暗藏殺機(jī)，何況一個(gè)沒(méi)有專(zhuān)業(yè)知識(shí)、不懂交易流程的業(yè)主！

　　對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，過(guò)戶和交房是尤為需要注意的兩個(gè)環(huán)節(jié)。在本案中，中介方和買(mǎi)方提出兩項(xiàng)不合常理的要求：1.要求過(guò)戶后再支付首期款；2.買(mǎi)方支付首期款后我方需交房。而一般來(lái)說(shuō)，過(guò)戶的前提條件是買(mǎi)方付款能力確定和充分（一般來(lái)說(shuō)是指定金已經(jīng)支付給賣(mài)方、首期款已經(jīng)支付給賣(mài)方或監(jiān)管到銀行專(zhuān)用賬戶、已經(jīng)取得銀行貸款承諾書(shū)以及銀行已經(jīng)明確放款條件），而交房的前提條件是賣(mài)方已經(jīng)收到全部房款（除交房保證金在交房時(shí)結(jié)清取回外），但本案中介方見(jiàn)我方不是?？诒镜厝?，極力解釋在海口賣(mài)房都是這么辦的，沒(méi)有問(wèn)題，并一再要求我方接受。但最終由于本律師的堅(jiān)持，中介方不得不按照我們提出的方案來(lái)簽約：首期款支付或監(jiān)管并取得銀行貸款承諾函后再過(guò)戶、我方收齊全款后再交房。最近聽(tīng)說(shuō)深圳的二手房詐騙案后，我方當(dāng)事人唏噓不已，心想若不是我方在過(guò)戶和交房問(wèn)題上的堅(jiān)持，也有可能誤入騙局，甚至錢(qián)房?jī)煽铡?

　　3.不要聽(tīng)信不符合常規(guī)交易的“新鮮事物”

　　發(fā)生在深圳的二手房詐騙案，由于業(yè)主不懂交易知識(shí)和交易流程，聽(tīng)信了不符合常規(guī)交易的“企業(yè)貸”先過(guò)戶抵押后再放款和付款、簽署買(mǎi)方主體變更確認(rèn)書(shū)并同意過(guò)戶給能夠申請(qǐng)“企業(yè)貸”的公司等等不符合常規(guī)交易的“新鮮事物”，導(dǎo)致一步步陷入詐騙分子精心設(shè)計(jì)的騙局。我們建議廣大業(yè)主一定要依據(jù)交易常規(guī)辦事，“新鮮事物”多半是陷阱，不要聽(tīng)信口頭承諾、不要貪便宜、不要圖“捷徑”，最好借助銀行甚至律師事務(wù)所這些比較可靠的機(jī)構(gòu)對(duì)交易流程進(jìn)行監(jiān)督和監(jiān)管，以防止重大交易風(fēng)險(xiǎn)和詐騙。

　　4.其他細(xì)節(jié)問(wèn)題

　　其他細(xì)節(jié)方面，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)了解和注意，否則也可能會(huì)造成糾紛以及人力物力財(cái)力的耗費(fèi)和損失。如中介可能要求扣押業(yè)主巨額交房保證金，但實(shí)際上，交房保證金僅是保證結(jié)清物業(yè)管理、水電費(fèi)等小額費(fèi)用，一般最多預(yù)留3-5千元即可。

　　此外，中介可能口頭上說(shuō)業(yè)主不用承擔(dān)稅費(fèi)和中介費(fèi)，但在書(shū)面合同中又寫(xiě)業(yè)主方負(fù)擔(dān)某某稅費(fèi)和中介費(fèi)，并以合同只是個(gè)形式為由誘騙業(yè)主簽字，由于發(fā)生了糾紛一般以書(shū)面協(xié)議為準(zhǔn)，因此業(yè)主如果輕易簽字可能給自己帶來(lái)不利和損失。

   【結(jié)語(yǔ)】二手房買(mǎi)賣(mài)流程和環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，涉及的問(wèn)題和國(guó)家政策比較多，建議廣大業(yè)主在實(shí)際交易過(guò)程中多了解有關(guān)知識(shí)或?qū)で髱椭形疬^(guò)于信任中介人員。