賣方怎么防止二手房買賣詐騙

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　　目前，本律師恰好也在協(xié)助深圳一位業(yè)主李女士代理出售其在?？谑械姆孔?，在此就二手房買賣如何防詐騙及交易注意事項的有關問題，結合本案和以往的二手房辦案經(jīng)驗作出以下總結，希望對廣大準備售房或者正在售房的業(yè)主有所裨益：

　　1.業(yè)主應慎做公證委托書

　　發(fā)生在深圳的二手房詐騙案，其中最主要的原因之一就是業(yè)主公證委托給了不知根知底、甚至不認識的人，導致受托人隨意和惡意的處分業(yè)主的房產、損害業(yè)主權益。本律師建議，業(yè)主出售二手房的時候能不做公證委托書盡量不做，即使必須要做（如需要委托擔保公司贖樓或存在異地買賣無法到場的情況下）公證委托書，建議委托給公信力比較高的機構或個人，如公司規(guī)模較大、管理較規(guī)范的擔保公司、律師事務所和律師等。

　　此前，本律師一個深圳的客戶賣房，當時其房產僅欠銀行貸款十多萬未還清，中介公司要求其出具公證委托書委托擔保公司贖樓，該客戶本來是準備咨詢本律師贖樓費和辦理公證的問題，由于本律師知道該客戶具有一定的經(jīng)濟實力，況且賣房本來就要先收買方幾萬元定金，只需要再拿幾萬元就可以贖樓，本律師便當即提醒和建議，不要委托給不認識的其他人處分房產（深圳通行的公證委托書受托人甚至有收取全部房款的權力），根本不需要做公證委托書，自己湊錢贖樓和自己辦理交易手續(xù)更為安全，最終該客戶采納了本律師的建議，成功安全售出房產。

　　2.業(yè)主應了解二手房交易流程或委托專業(yè)人士辦理

　　剛才說的本案業(yè)主李女士就是因為自己既不了解二手房交易流程、又沒有相熟的房地產行業(yè)的熟人或親戚，才選擇具有較高公信力的律師事務所和房地產專業(yè)律師委托代理售房，事后證明李女士選擇委托律師是正確的，因為律師在代理售房的過程都真切的感覺到了二手房交易陷阱頗多、暗藏殺機，何況一個沒有專業(yè)知識、不懂交易流程的業(yè)主！

　　對于業(yè)主來說，過戶和交房是尤為需要注意的兩個環(huán)節(jié)。在本案中，中介方和買方提出兩項不合常理的要求：1.要求過戶后再支付首期款；2.買方支付首期款后我方需交房。而一般來說，過戶的前提條件是買方付款能力確定和充分（一般來說是指定金已經(jīng)支付給賣方、首期款已經(jīng)支付給賣方或監(jiān)管到銀行專用賬戶、已經(jīng)取得銀行貸款承諾書以及銀行已經(jīng)明確放款條件），而交房的前提條件是賣方已經(jīng)收到全部房款（除交房保證金在交房時結清取回外），但本案中介方見我方不是?？诒镜厝耍瑯O力解釋在?？谫u房都是這么辦的，沒有問題，并一再要求我方接受。但最終由于本律師的堅持，中介方不得不按照我們提出的方案來簽約：首期款支付或監(jiān)管并取得銀行貸款承諾函后再過戶、我方收齊全款后再交房。最近聽說深圳的二手房詐騙案后，我方當事人唏噓不已，心想若不是我方在過戶和交房問題上的堅持，也有可能誤入騙局，甚至錢房兩空。

　　3.不要聽信不符合常規(guī)交易的“新鮮事物”

　　發(fā)生在深圳的二手房詐騙案，由于業(yè)主不懂交易知識和交易流程，聽信了不符合常規(guī)交易的“企業(yè)貸”先過戶抵押后再放款和付款、簽署買方主體變更確認書并同意過戶給能夠申請“企業(yè)貸”的公司等等不符合常規(guī)交易的“新鮮事物”，導致一步步陷入詐騙分子精心設計的騙局。我們建議廣大業(yè)主一定要依據(jù)交易常規(guī)辦事，“新鮮事物”多半是陷阱，不要聽信口頭承諾、不要貪便宜、不要圖“捷徑”，最好借助銀行甚至律師事務所這些比較可靠的機構對交易流程進行監(jiān)督和監(jiān)管，以防止重大交易風險和詐騙。

　　4.其他細節(jié)問題

　　其他細節(jié)方面，業(yè)主也應當了解和注意，否則也可能會造成糾紛以及人力物力財力的耗費和損失。如中介可能要求扣押業(yè)主巨額交房保證金，但實際上，交房保證金僅是保證結清物業(yè)管理、水電費等小額費用，一般最多預留3-5千元即可。

　　此外，中介可能口頭上說業(yè)主不用承擔稅費和中介費，但在書面合同中又寫業(yè)主方負擔某某稅費和中介費，并以合同只是個形式為由誘騙業(yè)主簽字，由于發(fā)生了糾紛一般以書面協(xié)議為準，因此業(yè)主如果輕易簽字可能給自己帶來不利和損失。

   【結語】二手房買賣流程和環(huán)節(jié)比較復雜，涉及的問題和國家政策比較多，建議廣大業(yè)主在實際交易過程中多了解有關知識或尋求幫助，切勿過于信任中介人員。