房地產估價師《制度與政策》課程講義（5）

　　4.房地產抵押合同

　　概念

　　是抵押人與抵押權人為了保證債權債務的履行，明確雙方權利與義務的協(xié)議

　　是債權債務合同的從合同，如債權債務合同無效，則抵押合同無效

　　抵押合同的一般內容（11條）

　　抵押合同的相關規(guī)定

　　如有保險，則需在保險合同中將抵押權人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人

　　在債務履行屆滿前，雙方不得約定債務人不履行到期債務時抵押房地產歸債權人所有

　　5.房地產抵押估價

　　商業(yè)銀行發(fā)放房地產抵押貸款時，可以與抵押人協(xié)商確定房地產的抵押價值，也可以委托房地產估價機構評估價值

　　如委托評估，一般由商業(yè)銀行委托，也可以約定由任一方委托

　　房地產抵押價值，為抵押房地產在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額

　　房地產抵押報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年，市場價格變化較大時，可縮短

　　【2009年真題】
　　12.房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，即假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值。（ ）

　　【答案】錯
　　【解析】還應減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　【2009年真題】
　　房地產抵押估價報告應用有效期從（ ）起計，不得起過一年。
　　A．估價時點
　　B．估價委托日
　　C．估價報告出具日
　　D．估價開始作業(yè)日

　　【答案】C

　　【解析】

　　【2009年真題】
　　在房地產抵押估價中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括（ ）。
　　A．拖欠的建筑工程材料費
　　B．拖欠的建筑工人工資
　　C．抵押擔保債權
　　D．出租房屋租金

　　【答案】D
　　【解析】主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額。

　　【2009年真題】
　　在房地產抵押估價中，注冊房地產估價師應盡的職責有（ ）。
　　A．對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性
　　B．了解抵押房地產的法定優(yōu)先受償權利情況
　　C．將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料進行對照
　　D．拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

　　【答案】B

　　【2008年真題】
　　折價處置抵押房地產的，應當參照（ ）。
　　A．原購買價
　　B．重建價格
　　C．重置價格
　　D．市場價格

　　【答案】D
　　【解析】抵押房地產在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　【2007年真題】
　　房地產估價師應當知悉的法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數(shù)額等。 （ ）

　　【答案】 √

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