2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》講義精選（13）

　　第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　1.投資回收與投資回報(bào)

　　投資回收

　　投資者對(duì)其投入資本的回收

　　收回本金

　　投資回報(bào)

　　是投資者所投入的資本所得的報(bào)酬

　　付息或獲利潤(rùn)

　　兩者區(qū)別

　　投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則表現(xiàn)為投資者所得的或期望獲得的收益率或利息率

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)主要指總開發(fā)成本的回收，投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤(rùn)

　　2.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 （2+8+3+5）

　　【體系框架】

　　兩方面

　　盈利能力指標(biāo)

　　清償能力指標(biāo)

　　八項(xiàng)靜態(tài)盈利指標(biāo)

　　成本利潤(rùn)率

　　銷售利潤(rùn)率

　　投資利潤(rùn)率

　　資本金利潤(rùn)率

　　資本金凈利潤(rùn)率

　　現(xiàn)金回報(bào)率

　　投資回報(bào)率

　　靜態(tài)投資回收期

　　三項(xiàng)動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)

　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　動(dòng)態(tài)投資回收期

　　五項(xiàng)清償能力指標(biāo)

　　借款償還期

　　利息備付率

　　資產(chǎn)負(fù)債率

　　流動(dòng)比率

　　速動(dòng)比率

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（開發(fā)投資與置業(yè)投資指標(biāo)不同）

項(xiàng)目類型　盈利能力指標(biāo)　清償能力指標(biāo)　靜態(tài)投標(biāo)　動(dòng)態(tài)指標(biāo)　房地產(chǎn)開發(fā)投資（4靜3動(dòng)3償）　成本利潤(rùn)率　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
動(dòng)態(tài)投資回收期　借款償還期
利息備付率
資產(chǎn)負(fù)債率　銷售利潤(rùn)率　投資利潤(rùn)率　靜態(tài)投資回收期　房地產(chǎn)置業(yè)投資
（6靜3動(dòng)5償）　投資利潤(rùn)率　借款償還期
利息備付率
資產(chǎn)負(fù)債率
流動(dòng)比率
速動(dòng)比率　資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率　現(xiàn)金回報(bào)率
投資回報(bào)率　靜態(tài)投資回收期　

　　【2007年真題】

　　下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（ ）。
　　A．凈現(xiàn)值
　　B．投資利潤(rùn)率
　　C．現(xiàn)金回報(bào)率
　　D．靜態(tài)投資回收期
　　E．內(nèi)部收益率

　　【答案】BCD
　　【解析】?jī)蓚€(gè)限制，一個(gè)要求靜態(tài)，一個(gè)要求盈利能力。先排除動(dòng)態(tài)指標(biāo)AE.再在BCD中選盈利指標(biāo)，排除清還能力指標(biāo)。

　　【2007年真題】

　　用于反映項(xiàng)目清償能力的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有（ ）。
　　A．權(quán)益投資比率
　　B．利息備付率
　　C．償債各付率
　　D．內(nèi)部收益率
　　E．資產(chǎn)負(fù)債率

　　【答案】BCE
　　【解析】A無(wú)有此指標(biāo)。D是動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)。

　　【2006年真題】

　　下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有（ ）。
　　A．投資回收期
　　B．借款償還期
　　C．利息備付率
　　D．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
　　E．現(xiàn)金報(bào)酬率

　　【答案】ADE

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