2015年房地產(chǎn)估價師基本制度與政策備考講義資料（14）

　　1.4.2.2 市場供求風險市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來 的風險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求 關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價 值的變化，這種變化會導致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情 況是，當市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩（某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求）達到一定程度 時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還 貸壓力日增，這很容易最終導致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

　　從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，也就是說當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變 化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展是 健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資 者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產(chǎn)投資者對市場都有其獨自的觀點。房地 產(chǎn)市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計， 也就是說，房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來收益估計為基礎(chǔ)。投資者可以通過密 切關(guān)注當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展狀況、細心使用投資分析結(jié)果，來降低市場供求風險的 影響。

　　1.4.2.3 周期風險周期風險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。正如經(jīng)濟周期的 存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可 分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實力不 強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。

　　1.4.2.4 變現(xiàn)風險變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。房 地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi) 將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn) 時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。

　　1.4.2.5 利率風險調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率， 政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導資金投向，從而達到宏觀調(diào)控的目的。利率 調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用 升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；二 是會加大投資者的債務(wù)負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的 需求數(shù)量，從而導致房地產(chǎn)價格下降。

　　長期以來，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風險并不顯著，因為盡管抵押貸款和 率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實際 上是將利率風險轉(zhuǎn)嫁給了金融機構(gòu)。然而目前，房地產(chǎn)投資者越來越難得到固定 利率的長期抵押貸款，金融機構(gòu)越來越強調(diào)其資金的流動性、盈利性和安全性， 其所放貸的策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮動利率貸款，我國各商業(yè)銀行所提供的住房 抵押貸款幾乎都采用浮動利率。因此，如果融資成本增加，房地產(chǎn)投資者的收益 就會下降，其所投資物業(yè)的價值也就跟著下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定 利率貸款，在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影響，因為 新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈經(jīng)營收益減少，相 應地新投資者所能支付的購買價格也就會大為降低。

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