2015年房地產估價師基本制度與政策備考講義資料（7）

　　1.2.5 政策影響性政策影響性，是指房地產投資容易受到政府政策的影響。由于房地產在社會 經濟活動中的重要性，各國政府均對房地產市場倍加關注，經常會有新的政策措 施出臺，以調整房地產開發(fā)建設、交易和使用過程中的法律關系和經濟利益關 系。而房地產不可移動等特性的存在，使房地產很難避免這些政策調整所帶來的 影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產的 市場價值、進而對房地產投資產生影響。

　　1.2.6 專業(yè)管理依賴性專業(yè)管理依賴性，是指房地產投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產 開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權、規(guī)劃設計、工程管理、市場營 銷、項目融資等方面具有管理經驗和能力。房地產置業(yè)投資，也需要投資者考慮 租客、租約、維護維修、安全保障等問題，即便置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產 管理公司，也要有能力審查批準物業(yè)管理公司的管理計劃，與物業(yè)管理公司一起 制定有關的經營管理策略和指導原則。此外，房地產投資還需要估價師、會計 師、律師等提供專業(yè)服務，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

　　1.2.7 相互影響性相互影響性，是指房地產價值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施 和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著 地提高附近房地產的價值。例如城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產大幅 升值，大型城市改造項目的實施，也會使周邊房地產價值大大提高。從過去的經 驗來看，能準確預測到政府大型公共設施的投資建設并在附近預先投資的房地產 商或投機者，都獲得了巨大的成功。

　　1.3.3.3 購買住房抵押支持證券住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，現已成為美國、加拿大等發(fā)達 資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段，新興國家和地區(qū)如泰國、 韓國、馬來西亞、香港等也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持 證券成了一種重要的房地產間接投資工具。隨著中國住房市場住房金融服務的迅 速發(fā)展，在中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，作為大眾投資工具 的住房抵押支持證券，不久將出現在中國的投資市場上。

　　住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，現已成為美國、加拿大等發(fā)達 資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段，新興國家和地區(qū)如泰國、 韓國、馬來西亞、香港等也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持 證券成了一種重要的房地產間接投資工具。隨著中國住房市場住房金融服務的迅 速發(fā)展，在中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，作為大眾投資工具 的住房抵押支持證券，不久將出現在中國的投資市場上。

　　所謂住房抵押貸款證券化，就是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權 轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融 風險等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產間接投資者。主 要做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的 公司（SPC），由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內貸款的期限、 計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接 地獲取房地產投資的收益。

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