房地產(chǎn)估價師《案例分析》第三章沖刺內(nèi)容（7）

　?。?）市場變現(xiàn)能力分析

　　根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》：“房地產(chǎn)抵押估價報告應當包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。”

　　變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性等方面的分析，假定在估價時點拍賣或者變賣時抵押物最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。

　　拍賣變現(xiàn)時的費用、稅金，主要有強制拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、交易手續(xù)費、評估費、登記費和合同公證費；營業(yè)稅及附加、印花稅、應補繳的土地出讓價款等。報告中應加以提示。

　　由于以上原因，房地產(chǎn)估價師進行房地產(chǎn)抵押估價活動時，應當掌握抵押房地產(chǎn)的特點。并關注和收集相關市場上各類房地產(chǎn)在快速變現(xiàn)情況下的數(shù)據(jù)資料，通過統(tǒng)計分析等手段，對抵押房地產(chǎn)的市場流動性及快速變現(xiàn)能力進行定性分析。經(jīng)過分析，如果確認抵押房地產(chǎn)本身及市場因素造成變現(xiàn)能力較差，更要加以提示。

　?。?）說明與風險提示

　　估價師在估價報告中，應從專業(yè)角度向估價報告使用者作出提示：估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關注點；合理使用評估價值；定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。

　　房地產(chǎn)抵押估價應當關注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。

　　在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，應當對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。

　　抵押期間，隨著時間推移，若經(jīng)營管理不利、房地產(chǎn)過度使用、使用價值貶損、市場泡沫等困素會使抵押房地產(chǎn)價值下降。估價師應對主要可能的引起價值變化的風險，特別是降低價值的風險，如預期風險、損耗風險，法律風險，先解押、抵押登記生效、通知租戶、劃撥地補繳出讓金等等加以說明，提出專業(yè)性的提示及建議，提請抵貸雙方注意。

　　（9）其他

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