房地產(chǎn)估價師《案例分析》第三章沖刺內(nèi)容（9）

　?。ㄋ模┏鞘蟹课莶疬w估價應注意的問題

　　1.拆遷估價的估價對象

　?。?）依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價中應包括土地使用權的補償估價，根據(jù)該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。

　?。?）依法以劃撥方式取得的土地使用權，在估價中不應包括出讓金部分，只含該宗地基礎設施配套建設費和土地開發(fā)及其它費用。如果當?shù)卣碛幸?guī)定的，可從其規(guī)定。

　?。?）取得所有權的房屋及構筑物，估價應從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。

　?。?）“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；”故不在估價范圍之內(nèi)。“拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償，”估價時應按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

　?。?）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。

　　對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

　?。?）對于房地產(chǎn)拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動的設備及其附屬物等，都不可遺漏。設備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設施；附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構筑物。

　　2.拆遷估價委托人的合法性

　　拆遷人的合法性：拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

　　3.拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點

　　價值標準：為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格

　　估價時點：一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。

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