“以房養(yǎng)老”推廣效果難預測，養(yǎng)老地產前景可期

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    《意見》一出臺，便引發(fā)了社會熱烈的討論。從此前的實踐經驗來看，北京、上海、南京等地均不同程度地嘗過“以房養(yǎng)老”這只“螃蟹”，但均因效果不理想而進展緩慢。同時，國內也已經有不少開發(fā)商諸如萬科、遠洋等企業(yè)早已布局這一市場，但均未能產生很好的效益。那么，此次《意見》出臺后將會對養(yǎng)老市場產生怎樣的影響呢？

    推廣面臨障礙

    研究報告中提到，事實上，國內“以房養(yǎng)老”已試點多年，但多種因素導致推廣緩慢。

    李瑩認為，“以房養(yǎng)老”是一種新型的養(yǎng)老保險業(yè)務，即住房反向抵押養(yǎng)老保險。老人將自己的產權房抵押出去，在繼續(xù)享有住房使用權的情況下，取得一定數額的養(yǎng)老金，對于退休后收入較少、子女能力有限的老人而言，可以作為養(yǎng)老金的一項補充。這種養(yǎng)老模式在國外的運作較為成熟，我國部分城市在五六年前開展過這類業(yè)務試點，包括北京、上海、南京等地，但真正辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務的老人數量并不多。

    目前來看，“以房養(yǎng)老”模式在我國推行存在一定的障礙，主要是受到固有的社會觀念影響，并且缺乏與之相對應的一套法律法規(guī)。首先，中國人具有強烈的家庭觀念，老人們普遍存在把房產留給子孫的觀念；其次，目前大部分金融機構提供的“以房養(yǎng)老”產品為10年期產品，時間過短，難以滿足老人的實際養(yǎng)老需求；第三，缺乏對金融保險機構的監(jiān)管體系，“以房養(yǎng)老”業(yè)務辦理存在風險性，老人擔憂機構提前將房產售出或者合同未到期時機構倒閉等問題。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，目前實際的 “以房養(yǎng)老”大都發(fā)生在家庭內部，大致分為以下幾種形式：父母接受子女的養(yǎng)老資金支持和日常照料，作為對價，身后以遺囑繼承的方式將房產給予提供資金和照料的子女繼承；子女出資為父母購買郊區(qū)的養(yǎng)老公寓或繳納養(yǎng)老院費用，父母將城區(qū)的房屋贈予子女居住；無子女的老人接受旁系晚輩的養(yǎng)老金饋贈和日常照料，身后以遺囑繼承的方式將房產給予提供資金和照料的旁系晚輩繼承。這些發(fā)生在家庭內部的“以房養(yǎng)老”似乎更符合中國人的情感倫理和家庭觀念。

    胡景暉強調，目前銀行之所以開展的“以房養(yǎng)老”、“倒按揭”業(yè)務極其有限，主要是因為這些用來做“倒按揭”的抵押房產房齡較老，70年土地使用權所剩時間不多，房屋價值難以認定所致。

    胡景暉表示，從2007年北京石景山區(qū)的“養(yǎng)老房屋銀行”、上海公積金管理中心的“以房養(yǎng)老”，到2011年中信銀行也推出了基于老年借記卡的“倒按揭”業(yè)務，或因養(yǎng)老觀念不合，或因申請門檻過高，最終均以失敗告終。

    養(yǎng)老地產前景可期

    盡管“以房養(yǎng)老”在國內的實踐效果并不理想，但記者接觸的多位市場人士均對這一市場前景表示樂觀，認為在國家政策的支持下，將會產生更大的購房需求量，同時這一市場將會有一個較大的加速發(fā)展，未來市場規(guī)模也將非?？捎^。

    李瑩表示，盡管“以房養(yǎng)老”實施情況并不理想，但其概念可能會催生更多的購房需求。 “以房養(yǎng)老”模式，顧名思義，即用房子來養(yǎng)老，而國家層面提出這一方式推廣試點，給房屋賦予了養(yǎng)老的特殊功能，再度強化了房子在中國人心中的重要性，這對于房地產市場將起到間接的促進作用。

    李瑩表示，我國養(yǎng)老體系尚不健全，老齡化加速，老年人數量快速膨脹，存在一定的養(yǎng)老金支付危機，或者說養(yǎng)老金總體趨勢是不足的。在這一背景下，人們?yōu)榱嗽谕砟暧凶銐虻谋Ｕ?，對房子更為依賴，購房動力增強，從而間接推動房地產市場成交量上行。

    同時，老齡人口的增長讓越來越多的房企涉足養(yǎng)老地產，包括萬科、保利、遠洋、首創(chuàng)等。李瑩認為，此次國務院發(fā)布的文件中明確提到，未來養(yǎng)老服務業(yè)將是政府托底，市場為主體。為了鼓勵市場力量參與養(yǎng)老事業(yè)，預計國家將出臺一定的優(yōu)惠政策，那么除了金融保險公司以外，房地產企業(yè)在養(yǎng)老產業(yè)中也將有不小的發(fā)展空間。據初步預計，到2020年，我國60周歲以上的人口將超2．45億，意味著未來幾年將有過億套養(yǎng)老住房需求，這對于養(yǎng)老地產是一項利好因素。

    偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉則告訴本報記者，“以房養(yǎng)老”的核心在于如何真正盤活閑置的住房，為保證房屋高效、可持續(xù)利用，養(yǎng)老機構民營化、運營模式金融化、中介機構嵌入化將成為未來“以房養(yǎng)老”模式的三大必然趨勢。