世嘉董事長朱仝:中小房企轉型路 短平快到常穩(wěn)慢

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　　用“薄利”、“蕭條”之詞，來形容2014年的北京樓市并不為過。在調控政策的深度消化與經(jīng)濟新常態(tài)的共同作用下，整個房地產(chǎn)市場進入了一輪歷史性的轉折期：揮別“大利潤時代”，大房企不再“有錢任性”，小房企“轉型找死，不轉等死”。

　　但一個新的時代開啟，總是少不了顛覆過程中的那些突破性力量與創(chuàng)新探索，這是世嘉集團董事長朱仝在接受《新華有約》專訪時給記者印象最深的觀點。對于未來的“白銀時代”，世嘉集團如它的同行一起，以積極的轉型態(tài)度，迎接新的市場。

　　一線城市房價不會“大起大落”

　　新華網(wǎng)：我們先聊一聊房價，過去一年來房地產(chǎn)市場是以“深度調整”為主，那么2015年您覺得房地產(chǎn)市場的走勢會如何發(fā)展？

　　朱仝：房地產(chǎn)的走勢應該從兩方面說：一方面北上廣深一線城市的房價走勢不會大起也不會大落，這是一個基本概念；另外，二三線城市的房價有可能會下降，即便房價不下降，成交量也會有所減少。

　　新華網(wǎng)：世嘉集團在2014年的業(yè)績如何？

　　朱仝：我們過去是一家以住宅為主的很傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司。從2014年，公司開始謀求轉型，在起始這一年里并沒有很大的盈利項目。因為正在轉型，需要經(jīng)歷一個由結束住宅地產(chǎn)過渡到專業(yè)化地產(chǎn)方向的階段，比如說旅游度假地產(chǎn)，我們還在重新搭建公司架構，并重新制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　“轉也得轉，不轉也得轉”

　　新華網(wǎng)：能詳細地透露世嘉集團的轉型方向嗎？

　　朱仝：轉型的主要方向，是在中國打造高端的文化旅游度假的場所和項目平臺，為中國人的生活提供一個很好的空間。同時，我們也在中國旅游度假投資領域進行一些投入，在好的項目、好的區(qū)域上。

　　新華網(wǎng)：在城市的選址上有怎樣的原則？

　　朱仝：還是以一線城市為主，像北京。在其他省份，包括安徽、云南等，有一些高端旅游度假的投資項目，都在做前期的準備工作。

　　新華網(wǎng)：在進行這些資金投入時，世嘉主要是出于何種考慮，是看好旅游地產(chǎn)這一版塊的未來前景嗎？

　　朱仝：傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)已走到了一個重新整合期，行業(yè)集中度更高了，對我們這樣的中小房企來說，“轉也得轉，不轉也得轉”。我們在兩年前就已著手開始做轉型準備，意識到將來的市場不可能重復過去的火熱景象，所以我們主動放棄傳統(tǒng)住宅開發(fā)這一塊，轉而開始積累轉型的動力、信息和資料，為主動轉型打好基礎。

　　新華網(wǎng)：當前正在謀求轉型的房企有很多，世嘉自身的優(yōu)勢在哪兒？

　　朱仝：所謂轉型，從商業(yè)技術層面，誰的優(yōu)勢都不是特別明顯，因為新的產(chǎn)業(yè)模式前人并沒有走過，大家最熟悉且具備完備經(jīng)驗的還是住宅地產(chǎn)。

　　轉到新的方向之后，無論養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在來說都沒有一個相對成熟的開發(fā)路徑。我認為真正的競爭優(yōu)勢在于自身文化，不管是未來的住宅地產(chǎn)開發(fā)，還是旅游、養(yǎng)老，文化是不可或缺的，我們更注重中國文化的傳承，包括建筑文化、地方的人文文化、民族文化的挖掘打造，不管商業(yè)技術怎么發(fā)展，文化的真實內容絕對須要體現(xiàn)在未來的實際項目中。

　　探索屬于自己的轉型模式

　　新華網(wǎng)：你預計世嘉計劃中的轉型需要多久的周期來實現(xiàn)？

　　朱仝：過去前兩年以為轉型很容易，簡單地安排一下計劃就能實現(xiàn)，但實際不是。連同2015年的第三年，實際上我認為轉型是非常艱難的。

　　首先是思想上的轉變，任何一步操作與推進都離不開思想的認識，如果還停留在過去的開發(fā)經(jīng)驗層面，拿就基本是假的，是“為了轉型而轉型”。一個企業(yè)的轉型首先要把公司所有人的思想從舊有模式轉變到尚未具確定性的新發(fā)展模式上來，而后通過實踐來探索出一條屬于自己的轉型道路。而非所有人都按照一個模式去轉。

　　新華網(wǎng)：能聊聊世嘉在轉型過程中遇到的故事嗎？

　　朱仝：轉型牽涉到商業(yè)模式的轉變可能是顛覆性的。過去我們做房地產(chǎn)項目時地價是很高的，轉型之后是不是還要靠拿高地價的土地，而是選一些好山好水好空氣、但地價并非那么高的地區(qū)，但這樣問題就來了，我們將來的去化率怎么做，那個地方誰去買，在操作過程中走著走著就又回到了舊有的老思路上，體現(xiàn)不出任何文化、個性化、在商業(yè)開發(fā)模式上有突破的東西。

　　比如在做旅游度假項目，我們的選址依然是沿用一級開發(fā)、拿地、二級開盤這么一個傳統(tǒng)過程，其實可以發(fā)現(xiàn)市場上還有很多新鮮的獲取土地資源的方式，假如是輕資產(chǎn)運營的話能否不通過這么漫長的一個階段來實現(xiàn)，要顛覆性、革命性地降低成本。

　　我們現(xiàn)在通過兩三年的摸索，在這個思路上才剛剛開始轉過來，可以去租地，可以合作獲得土地資源，來開發(fā)我們的文化旅游度假產(chǎn)品。

　　小房企轉型要靠創(chuàng)新

　　新華網(wǎng)：我們放眼宏觀的角度，當中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，對處于轉型中的中小房企來說是不是備具挑戰(zhàn)？

　　朱仝：大的企業(yè)發(fā)展主要靠并購，小企業(yè)主要靠創(chuàng)新?！按『谜{頭”，未來在創(chuàng)新方面比較適合我們這些中小企業(yè)的轉型道路。

　　新華網(wǎng)：經(jīng)濟增速的放緩，會否對房地產(chǎn)市場的需求造成一定的影響？

　　朱仝：會。不可能向過去那樣短時間賣一個項目就幾個億回來了。專注于一個方向地產(chǎn)的話，資金回來得就不是那么快，這就要求我們在思維上轉過來，過去那種“掙大錢”“掙快錢”的時代已經(jīng)過去。

　　過去叫“短、平、快”，現(xiàn)在我稱之為“常、穩(wěn)、慢”，要持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)健經(jīng)營，慢慢地來，從心態(tài)和企業(yè)制度的設計上，從項目開發(fā)的節(jié)奏把握上都有所調整。