平安證券：降息疊加推盤高峰 樓市“小陽春”可期

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　　央行決定，自2015 年3 月1 日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25 個百分點(diǎn)至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25 個百分點(diǎn)至2.5%，同時(shí)綜合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2 倍調(diào)整為1.3 倍；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

　　平安觀點(diǎn):

　　降息疊加推盤高峰，“小陽春“可期。

　　今年以來重點(diǎn)城市成交及供應(yīng)均出現(xiàn)明顯回調(diào)，龍頭房企銷量表現(xiàn)亦乏善可陳，顯示前期政策效應(yīng)邊際遞減，引収市場對實(shí)際需求的擔(dān)憂。繼2月5日央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金后，央行再次降息，無疑為平淡的市場注入一針強(qiáng)心劑。降息在降低行業(yè)融資成本的同時(shí)，將進(jìn)一步提高購房者的支付能力和購買意愿。經(jīng)過近3 個月休整，開収商也將逐步加大推盤力度，加之前期地方契稅公積金等政策優(yōu)惠，對樓市成交形成有效支撐，我們預(yù)計(jì)3 月中下旬開始基本面將有較明顯回暖，“小陽春”可期。但不同于前兩輪周期，行業(yè)當(dāng)前已面臨中長期的拐點(diǎn)，相對而言，我們更加看好土地供應(yīng)相對稀缺的一線城市和核心二線城市。

　　經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯，后期政策仍存博弈空間。貨幣政策持續(xù)調(diào)整凸顯決策層對通縮及實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行的擔(dān)憂，而由于房地產(chǎn)的周期性特征，投資滯后于銷售6-9 個月，加之當(dāng)前行業(yè)庫存量及地價(jià)仍處高位，我們認(rèn)為短期房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)難有實(shí)質(zhì)改善，因此地產(chǎn)政策仍存在博弈空間，后期不排除地方二套房首付比例及營業(yè)稅政策調(diào)整。

　　利率下行周期，地產(chǎn)股估值持續(xù)回升。此次降息再次確認(rèn)房企融資成本下行趨勢，在經(jīng)濟(jì)基本面下行及通縮預(yù)期下，不排除后續(xù)進(jìn)一步降準(zhǔn)降息的可能性，疊加再融資審批加快，地產(chǎn)股估值有望持續(xù)回升。隨著3 月推盤高峰的來臨，行業(yè)逐步進(jìn)入利率下行、基本面兌現(xiàn)而房價(jià)平穩(wěn)的第二階段，前兩輪經(jīng)驗(yàn)顯示，該階段地產(chǎn)超額收益較明顯，但漲幅弱于第一階段。目前地產(chǎn)板塊與滬深300PE 比值為1.48，亦未到達(dá)2008-2009 年（2.0）和2011-2012 年（1.52）兩輪降息周期高點(diǎn)。龍頭房企當(dāng)前PB 距離2011-2012年降息后高點(diǎn)有25%空間。NAV 折價(jià)率方面，萬科、招商和保利的股價(jià)與NAV 比值分別為0.87 倍、1.01 倍和0.98 倍，距離上一輪降息周期峰值仍有25%左右上升空間。

　　從港股與A 股龍頭房企的估值對比來看，目前萬科與中海外PE 比為1.19，距離2008-2009 年降息周期高點(diǎn)1.5 倍亦尚有25%的上升空間。

　　投資建議：在經(jīng)歷近兩個月休整后，本次降息無疑為市場注入一針強(qiáng)心劑，配合推盤高峰帶來的基本面支撐，行業(yè)有望迎來新一輪上漲行情。1）從2008 年和2011 年兩輪降息周期地產(chǎn)股表現(xiàn)來看，行業(yè)均持續(xù)大幅跑贏大盤。 2）降息疊加推盤高峰，“小陽春“可期。個股投資方面，仍建議關(guān)注四類標(biāo)的 ，龍頭大小白馬招商、保利、萬科、華僑城、華夏并福，高杠桿高彈性標(biāo)的首開、泰禾集團(tuán)，國企改革標(biāo)的天健和模式獨(dú)特的信達(dá)、世聯(lián)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示: 成交量改善不及預(yù)期。