房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)：土地所有制

　　《土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！?/p>

　　（一）國(guó)有土地概念及規(guī)定：全民所有制的土地被稱(chēng)為國(guó)家所有土地，簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)有土地，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。《土地管理法》第二條規(guī)定：“全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使?！背鞘惺袇^(qū)的土地屬于國(guó)家所有。《憲法》、《物權(quán)法》都明確規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。

　　城市的范圍：《土地管理法》第八條更明確規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。”這里所說(shuō)的城市是指國(guó)家設(shè)立市建制的城市，不同于某些法律、法規(guī)中的城市含義。如1989年公布的《城市規(guī)劃法》指出：“本法所稱(chēng)城市，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。”這里所說(shuō)的市區(qū)與統(tǒng)計(jì)口徑上的市區(qū)也不相同，不包括城市郊區(qū)?！吨袊?guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》等使用的市區(qū)一詞，指的是城市行政區(qū)劃內(nèi)除市轄縣以外的區(qū)域，包括城區(qū)和郊區(qū)。建制鎮(zhèn)既不屬于《憲法》和《土地管理法》所說(shuō)的城市范疇，也不屬于其所說(shuō)的農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇。

　　鎮(zhèn)的土地所有權(quán)。關(guān)于鎮(zhèn)的土地所有權(quán)問(wèn)題，1982年11月26日第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議《關(guān)于中華人民共和國(guó)憲法修改草案的報(bào)告》指出：“草案第十條中原來(lái)是把鎮(zhèn)的土地和農(nóng)村、城市郊區(qū)一律看待的。全民討論中有人指出，全國(guó)各地情況不同，有些地方鎮(zhèn)的建制較大，今后還要發(fā)展，實(shí)際上是小城市。因此刪去了有關(guān)鎮(zhèn)的規(guī)定。鎮(zhèn)的土地所有權(quán)問(wèn)題，可以根據(jù)實(shí)際情況分別處理?！?/p>

　　國(guó)有土地的范圍。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，其范圍：①城市市區(qū)的土地；②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；③國(guó)家依法征收的土地；④依法不|泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)|屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；⑥因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

　　建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式?！段餀?quán)法》確定將“國(guó)有土地使用權(quán)”規(guī)范為“建設(shè)用地使用權(quán)”。在現(xiàn)階段，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有下列4種：①通過(guò)行政劃撥方式取得；②通過(guò)國(guó)家出讓方式取得；③通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（如買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式）；④通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。

　　《物權(quán)法》建設(shè)用地使用權(quán)政策規(guī)定。依法取得建設(shè)用地使用權(quán)后，建設(shè)用地使用權(quán)人享有土地占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。但不得改變土地用途，如需要改變的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。同樣，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

　?。ǘ┘w土地集體土地概念及范圍。勞動(dòng)群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱(chēng)為農(nóng)民集體所有土地，簡(jiǎn)稱(chēng)集體土地。農(nóng)民集體的范圍有下列3種：①村農(nóng)民集體；②村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；③鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。《土地管理法》第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體組織經(jīng)營(yíng)、管理?！?/p>

　　農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有，|泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)|即除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。《憲法》第十條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！钡诰艞l規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外?！?/p>

　　例題1：根據(jù)《憲法》，下列自然資源既有可能屬于國(guó)有又有可能屬于集體所有的有（    ）。（2006年試題）

　　A.礦藏、森林、草原
　　B.水流、山嶺、灘涂
　　C.森林、山嶺、荒地
　　D.森林、水流、荒地
　　E.草原、灘涂、荒地

　　答案：CE

　　解析：《憲法》第九條規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”

　　例題2：土地的社會(huì)主義公有制包括（　?。?/p>

　　A、全民所有制
　　B、社會(huì)主義制
　　C、勞動(dòng)群眾集體所有制
　　D、初級(jí)階段公有制
　　E、高級(jí)階段公有制

　　答案：A、C

　　解析：《土地管理法》第二條規(guī)定，中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

　　例題3：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于集體所有。（   ） （2004年試題）

　　答案：X

　　解析：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有，即除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。

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