2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點：房屋拆遷估價

　　下面以房屋拆遷估價為例，說明合法原則的具體應(yīng)用：

　　在房屋拆遷估價中，被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格與被征收房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積直接相關(guān)。例如，《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”。據(jù)此，房屋征收估價時，如果被征收房屋被定性為違章建筑或超過批準期限的臨時建筑，就應(yīng)當不予估價，或者評估價值為零。因此，房屋征收估價必須明確被征收房屋的性質(zhì)和面積，否則就無法進行估價。但在現(xiàn)實中，由于各種各樣的原因，被征收房屋的性質(zhì)和面積有時難以認定，也不是房地產(chǎn)估價師能夠認定的，更不是征收人和被征收人中的某一方說了算的。鑒于此，《城市房屋拆遷估價指導意見》第十二條對被征收房屋的性質(zhì)和面積認定問題作了以下規(guī)定：“委托拆遷估價的，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。”有了這一規(guī)定，房地產(chǎn)估價師在房屋征收估價中就可以按照下列幾點來把握被征收房屋的性質(zhì)和面積：

　　（1）一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準。房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)管理基本制度之一。房屋權(quán)屬證書中的房屋所有權(quán)人即為該房屋的所有人，依法對房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋權(quán)屬登記機關(guān)在依法核發(fā)房屋權(quán)屬證書時，對權(quán)利申請人提出的登記申請不僅要審查形式要件，而且要對申請登記的權(quán)利的權(quán)源證明是否有效進行嚴格審查，還要進行實地勘驗或要求權(quán)利申請人提供房產(chǎn)測繪機構(gòu)的實地勘驗。形式要件與實地勘驗結(jié)果相符的，才予登記，核發(fā)房屋權(quán)屬證書，并將房屋的性質(zhì)、面積等記錄在房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案中。房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記機關(guān)在登記簿上注冊登記，該權(quán)利就在法律上有絕對效力，受國家法律保護。因此，根據(jù)被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載直接獲取房屋的性質(zhì)、面積等，是一種行之有效的渠道。

　?。?）各地對被征收房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。由于對被征收房屋性質(zhì)、面積認定的復雜性，《城市房屋拆遷估價指導意見》對被征收房屋的性質(zhì)和面積認定問題作了特別規(guī)定，即對已制定出臺了被征收房屋的性質(zhì)和面積認定特別規(guī)定的地方，依據(jù)地方的規(guī)定確定被征收房屋的性質(zhì)、面積。例如，有的地方對臨街住宅改為鋪面房的，規(guī)定經(jīng)過工商登記、依法納稅、在一年以上的，根據(jù)實際用途予以拆遷補償。

　?。?）征收人與被征收人對被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進行評估。房地產(chǎn)估價師應(yīng)要求估價委托人提供征收人和被征收人簽字認可的對被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的書面結(jié)果，依據(jù)該協(xié)商結(jié)果進行評估，并將其作為估價報告的一個附件。

　　（4）在對被征收房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，征收人或被征收人應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。在對被征收房屋的面積不能協(xié)商一致時，應(yīng)當向房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定或委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。2000年12月28日，建設(shè)部、國家測繪局聯(lián)合發(fā)布了《房產(chǎn)測繪管理辦法》（建設(shè)部令第83號），規(guī)范了房屋面積計算和房產(chǎn)測繪行為。只有按照該辦法的規(guī)定取得房產(chǎn)測繪資格的單位或國家認可的房產(chǎn)測繪成果鑒定機構(gòu)，才能依法實施房屋面積計算或鑒定。

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