2015房地產估價師理論與方法考點：心理因素

　　四、軍事沖突狀況

　　一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，房地產價格也會有所下降。因為房地產不可移動，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，避難時無法隨身攜帶；如果遇到空襲或其他戰(zhàn)爭上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以在遭受戰(zhàn)爭威脅時，大家爭相出售房地產，供大于求，房地產價格勢必大幅度下跌。

　　第八節(jié) 心理因素

　　心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有以下方面：①購買或出售時的心態(tài)；②個人的欣賞趣味（偏好）；③時尚風氣、跟風或從眾心理；④接近名家住宅的心理；⑤講究風水或吉祥號碼。下面列舉幾種情況：

　?。?）房地產需求者到處尋找合意的房地產，當看中了某宗房地產時，如果該房地產的擁有者惜售，則房地產需求者只有出高價才可能改變其惜售態(tài)度，因此，如果達成交易，則成交價格通常會高于正常市場價格。

　?。?）有時房地產購買者出于自身的特殊需要，在與競爭對手的爭奪中為得到房地產而抬高價格。深圳市1988年11月16日公開拍賣一塊土地的情況，可以看成是這方面的例子。這是一塊面積為4241㎡的土地，規(guī)定只準建7層住宅，建筑面積不超過7700㎡，底價為200萬元人民幣。拍賣一開始，27家國內外企業(yè)反應熱烈，最后由深圳現代企業(yè)有限公司以2000萬元人民幣奪得。按照樓面地價計算，地價高達2597元/㎡.根據當時的商品房市場行情，如果建住宅出售，肯定虧本無疑。拍賣結束時，全場嘩然。深圳市政府某副秘書長表示，絕沒想到成交價格高得如此驚人，他原估計只有700萬元左右。深圳市國土局負責人在簽訂合同后向現代企業(yè)有限公司代表連聲說價錢太高了，但現代企業(yè)有限公司負責人卻稱價錢比他們預料的還低25%.原因是：這家公司為了生產錄像機，將聘請一批外國專家來指導生產，與其長期租用賓館接待這批專家，倒不如興建宿舍更為合算。因此，對于這家公司來說，出價的高低基本上取決于與租用賓館的比較，而不取決于未來正常的住宅銷售價格。

　　（3）房地產擁有者偶然發(fā)生資金調度困難，急需現金周轉，無奈只有出售房地產變現，這時的成交價格多會低于正常市場價格。有債務糾紛的房地產，債務人為達到快速脫身的目的，通常會故意賤售房地產。

　?。?）風水也稱為堪輿，是指住宅基地、墳地等的地理形勢，例如地形、水流、風向等。迷信風水的人認為，風水的好壞會影響自己或者家人、子孫的盛衰吉兇。風水在中國香港、臺灣地區(qū)很盛行，在內地也逐漸升溫。即使在現代科技高度發(fā)達的美國，也有人講究風水。例如，《人民日報》1991年2月7日第7版刊登的“看風水”熱在美國》一文的有關內容如下：近年來“看風水”熱在美國突然流行起來。無論在購買住宅，還是在修建辦公樓之前，都要先請陰陽先生看看“風水”，然后再作決定。凡被陰陽先生看過的住宅和辦公樓，判定“風水”好的，其售價要比其他住宅和辦公樓高一倍或幾倍；反之，則房地產公司即使虧本出售，購買者也不多。在美國許多城鎮(zhèn)，房地產價格的高低，往往取決于“風水”，的好壞。里根當年在影界的一位朋友說，在里根先生搬出白宮后，他的幾位好友為他湊了200萬美元買了一幢住宅樓，這幢樓的“風水”就是來自香港的一位陰陽先生“看”過的，就連這幢樓的門牌號“668”也是這位陰陽先生擬定的，說“668”表示吉祥、安全、如意。

　　至今人們對“風水”褒貶不一。有人認為風水是封建迷信。有人認為風水不全是迷信，把風水等于迷信是一種誤解，風水是倡導“天人合一”的人與大自然和諧共處的關系說，在建筑選址上實際是一門地質、地形、地貌選擇的科學。一般認為，“看風水”雖然在一些人看來是封建迷信的東西，是根本不可信的，但在實際生活中“風水”因素有時對房地產價格卻有較大的影響。同時要注意風水中可能有一些神秘主義的內容，尤其是某些人可能把風水混入一些迎合人們功利心態(tài)的迷信內容，需要認真加以辨析。

　?。?）目前人們在購買住宅、辦公樓時，比較講究門牌號碼、樓層數字，例如不愿意要編號是“4、13、14”的樓層。許多住宅和寫字樓為此沒有了這類編號的樓層。而對于認為好的門牌號碼、樓層數字，愿意出較高的價格購買。

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