2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)：搜集估價(jià)所需資料

　　第五節(jié) 搜集估價(jià)所需資料

　　俗話說“巧婦難為無米之炊”。如果沒有估價(jià)所需的資料（包括數(shù)據(jù)），就無法評估出估價(jià)對象的價(jià)值。估價(jià)所需的資料主要包括以下4類：①反映估價(jià)對象狀況的資料；②估價(jià)對象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)建設(shè)成本等資料；③對估價(jià)對象所在地區(qū)（子市場）的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；④對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料。

　　除反映估價(jià)對象狀況及其開發(fā)建設(shè)成本、運(yùn)營收入和費(fèi)用、歷史交易價(jià)格等資料外，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師平常就應(yīng)留意搜集和積累估價(jià)所需的資料，建立估價(jià)資料庫。在估價(jià)時(shí)更應(yīng)有針對性地搜集估價(jià)所需的資料。特別是對于反映估價(jià)對象狀況及其開發(fā)建設(shè)成本、運(yùn)營收入和費(fèi)用、歷史交易價(jià)格等資料，不僅此時(shí)要搜集，而且在前面受理估價(jià)委托時(shí)就應(yīng)要求委托人盡量提供，在后面實(shí)地查看估價(jià)對象時(shí)還應(yīng)進(jìn)一步搜集。

　　針對本次估價(jià)應(yīng)當(dāng)搜集類似房地產(chǎn)的哪些資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法。對于市場法而言，主要是搜集交易實(shí)例資料；對于收益法而言，主要是搜集收益實(shí)例資料；對于成本法和假設(shè)開發(fā)法而言，主要是搜集開發(fā)建設(shè)成本實(shí)例資料。而具體應(yīng)搜集的內(nèi)容，要針對估價(jià)方法中的計(jì)算所需的數(shù)據(jù)進(jìn)行。例如，對出租的寫字樓擬選用收益法估價(jià)，則需要搜集租金水平、出租率或空置率、運(yùn)營費(fèi)用等方面的資料；對房地產(chǎn)開發(fā)用地?cái)M選用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，則需要搜集開發(fā)建設(shè)成本、與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)目前的市場價(jià)格水平及其未來變動(dòng)趨勢等方面的資料。在搜集類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)建設(shè)成本等資料時(shí)，應(yīng)考察它們是否受到不正常或人為因素的影響。對于受到這些因素影響的，只有在能夠確定其受影響的程度并能夠進(jìn)行修正的情況下才可以采用。

　　對于所有直接或間接影。向房地產(chǎn)價(jià)格因素的資料都應(yīng)盡量搜集，有關(guān)內(nèi)容見本書第四章“房地產(chǎn)價(jià)格影響因素”。此外，還應(yīng)搜集房地產(chǎn)供求方面的資料，包括：不同區(qū)域、不同用途、不同檔次、不同價(jià)位等房地產(chǎn)的供求狀況，如供給量、需求量、空置量和空置率等。在供給量中應(yīng)包括：已完成的項(xiàng)目、在建的項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競爭項(xiàng)目及預(yù)計(jì)它們投入市場的時(shí)間。

　　搜集估價(jià)所需資料的渠道主要有以下幾個(gè)：①要求委托人提供；②估價(jià)師在實(shí)地查看估價(jià)對象時(shí)獲?。虎鄄殚喒纼r(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫；④詢問有關(guān)知情人士；⑤到政府有關(guān)部門和相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、部門查閱；⑥查閱有關(guān)報(bào)刊、網(wǎng)站等媒體。

　　雖然要求委托人如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必要的資料，并對所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)，但估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對委托人提供的資料進(jìn)行關(guān)注，合理懷疑委托人提供的資料；必要時(shí)，應(yīng)對委托人提供的資料進(jìn)行核查，對自己搜集的資料也應(yīng)進(jìn)行核實(shí)。資料搜集之后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整理、分類，以便查閱和對資料進(jìn)行分析。

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