房地產估價師：酒店房地產市場調查研究報告內容構成

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　　1．宏觀環(huán)境分析

　　（1）宏觀經濟和社會發(fā)展狀況。分析宏觀經濟的運行情況以及社會發(fā)展現狀，確定當前的經濟和社會發(fā)展水平是否能夠支持酒店項目的開發(fā)，是否能夠滿足酒店未來盈利的需要。該部分主要包括四個方面的內容：①城市概況，主要分析與酒店業(yè)發(fā)展緊密相關的方面，主要包括獨具特色的歷史和文化、城市的交通概況、城市具有的旅游資源和舉辦的會議、展覽、體育賽事等情況；②城市經濟地位；③經濟發(fā)展狀況，特別應著眼于第三產業(yè)的分析，包括城市每年接待的旅游人口規(guī)模及其變動趨勢、旅游業(yè)的總體收入、購買力等；④社會發(fā)展狀況。

　　（2）城市的功能定位和規(guī)劃。城市功能定位主要包括城市總體功能定位，城市經濟、人口發(fā)展目標，城市主導產業(yè)及發(fā)展方向，城市產業(yè)結構與組織結構；城市規(guī)劃主要包括城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、城市的交通規(guī)劃、其他與酒店業(yè)發(fā)展相關的規(guī)劃等。

　　2．酒店房地產的發(fā)展現狀和特點

　?。?）酒店房地產開發(fā)狀況。主要包括歷年酒店用房施工面積、新開工面積、竣工面積。

　?。?）酒店房地產的供給狀況。包括酒店的數量、酒店的構成、酒店的地域分布、酒店提供的客房數等。

　　（3）酒店房地產的需求狀況。包括歷年的旅游人口數量、住宿餐飲業(yè)零售總額等。

　?。?）酒店的經營狀況。包括酒店的年平均入住率、酒店的平均日房價等。

　　3．酒店消費者分析

　?。?）消費者的構成和特征。①人口和經濟特征，主要考察消費者的年齡、從事的行業(yè)和職位、個人和家庭收入；②消費者來源地，分析酒店的輻射范圍，評估城市和區(qū)域酒店市場的凝聚力和發(fā)展?jié)摿?；住宿時間。

　　（2）消費模式和需求特征。①客房的選擇和消費特征，主要包括客房標準、客房價格、同行者人數和房間數選擇、客房內設施和物品的使用和期望等各個方面進行分析；②酒店配套設施的消費。主要包括餐飲宴會消費、商務辦公消費、娛樂休閑消費、會議設施消費、便利零售消費、其他配套和服務等。

　?。?）決策過程及影響因素。①出行的目的。一般包括商務辦公、會議、旅游等目的；②酒店的預訂方式；③信息收集的來源；④影響決策的因素。主要包括個人的興趣愛好、區(qū)位和交通、酒店內部設施和配套、酒店周邊設施和環(huán)境、酒店的星級和檔次、酒店的服務、價格等；⑤對酒店的選擇傾向。包括對當前所住酒店的評價、對希望入住酒店的期望、區(qū)域內缺乏的酒店類型和檔次、來本項目酒店住宿的可能性等幾個方面。

　　4．酒店市場競爭分析

　　對競爭市場進行分析的主要目標是通過對各種數據和信息的搜集與分析，充分了解競爭區(qū)域內酒店業(yè)的現狀和發(fā)展趨勢，獲取關于行業(yè)領先者或競爭對手的信息，為項目的開發(fā)可行性判斷、產品設計、開發(fā)節(jié)奏和營銷策略提供參考依據和借鑒，并選擇合適的競爭策略。分析內容主要包括：

　　（1）行業(yè)狀況分析。主要分析酒店數量和規(guī)模、酒店的星級和檔次、酒店的地理分布、酒店的價格水平、酒店的經營狀況、酒店的客源狀況。

　?。?）競爭酒店研究。該部分分析主要包括八個方面的內容：①酒店基本情況。包括酒店名稱、地址、星級、發(fā)展商、運營管理單位、開業(yè)時間、總建筑面積等；②規(guī)劃設計。主要包括客房及附屬配套的分布，人車分流系統(tǒng)情況等；③建筑設計。包括酒店的建筑風格和裝修裝飾情況；④客房結構。包括各類客房的數量、面積、比例、在樓層內的分布等；⑤配套設施。包括參與配套、商務配套、會議配套、娛樂休閑配套以及其他服務配套等；⑥價格。最重要是了解酒店的真實價格，即針對不同細分市場而制定折扣價格，以及淡旺季的不同折扣價格；⑦營銷策略。分析酒店一般采取何種方式和手法來推銷酒店客房；⑧經營狀況。主要考察客房入住率這個指標。

　　5．酒店經營者分析

　　進行經營者分析的主要目標是通過收集相關信息和基礎數據，分析酒店經營者對酒店物業(yè)開發(fā)的期望，了解他們對酒店物業(yè)和產品的需求及特征，為項目的定位、產品的規(guī)劃設計以及未來酒店的招生、運營提供參考依據。

　?。?）酒店經營者對市場的認知和判斷。主要包括市場現狀和發(fā)展特點、市場前景和發(fā)展趨勢等方面。

　?。?）經營狀況調查。主要包括客戶的構成和來源、客戶的消費需求及特點、客房的數量、構成和比例、擁有的設施、設備及其使用情況、經營狀況、采取的營銷手法等。

　?。?）產品的需求及決策模式。包括酒店經營者選擇酒店物業(yè)所考慮的因素、對酒店物業(yè)產品的期望等。

　?。?）項目開發(fā)可行性判斷及建議。了解酒店經營者對項目酒店物業(yè)開發(fā)可行性的判斷和對項目酒店物業(yè)開發(fā)的類型、檔次、規(guī)模、客戶群等方面的建議，為項目開發(fā)可行性判斷和項目定位提供參考。

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