2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：成交價格

　　6．房地產(chǎn)價格和價值種類

　　6.1價值、使用價值和交換價值

　　6.2成交價格、市場價格、理論價格和評估價值

　　6.3市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值

　　6.4原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值

　　6.5 買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值

　　6.6 所有權價格、使用權價格和其他權益價格

　　6.7 實際價格和名義價格

　　6.8 現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格

　　6.9 市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價

　　6.10 基準地價、標定地價和房屋重置價格

　　6.11土地價格、建筑物價格和房地價格

　　6.12總價格、單位價格和樓面地價

　　6.13起價、標價、成交價和均價

　　6.14評估價、保留價、起拍價、應價和成交價

　　6.1價值、使用價值和交換價值

　?。?jīng)濟學范疇的價值分類

　　概念

　　廣義的價值分為使用價值和交換價值

　　使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用

　　交換價值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量

　　在房地產(chǎn)估價中所講的價值是指交換價值

　　關系

　　使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值就一定沒有交換價值

　　沒有交換價值不一定沒有使用價值，如空氣

　　房地產(chǎn)既有使用價值也有交換價值

　　6.2成交價格、市場價格、理論價格和評估價值

　　6.2.1成交價格

　　6.2.2市場價格

　　6.2.3理論價格

　　6.2.4評估價值

　　6.2.1成交價格

　　成交價格

　　指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達成交易價格

　　是一個已經(jīng)完成的事實

　　是一個個別價格

　　賣價

　　也稱供給價格，是站在賣者的角度，賣者在出售房地產(chǎn)時愿意接受的價格，是一種心理價格

　　買價

　　也稱為需求價格，是站在買者的角度，買者購買房地產(chǎn)時愿意支付的價格，是一種心理價格

　　【難點】最低賣價、最高買價、成交價之間的關系

　　交易實現(xiàn)的條件－當最高買價高于或等于最低賣價

　　最高買價≥成交價≥最低賣價

　　最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構成了成交價格的可能區(qū)間

　　實際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于

　　該種房地產(chǎn)是處于買方市場還是賣方市場

　　買賣雙方相對的議價能力

　　【重點】買方市場與賣方市場

　　買方市場

　　供大于求，相對過剩，買方掌握主動權

　　成交價會偏向最低賣價

　　賣方市場

　　求大于供，相對短缺，賣方掌握主動權

　　成交價會偏向最高買價

　　05～07年中國房地產(chǎn)市場是典型的賣方市場

　　【重點】正常成交價格

　　概念

　　是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關系關系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強近交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響

　　條件（7個）

　　公開市場

　　交易對象本身具備市場性

　　眾多的買者和賣者

　　買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿

　　理性用自私的經(jīng)濟行為（經(jīng)濟人假定）

　　買者和賣者都具有完全信息

　　有適當?shù)钠陂g完成交易

　　【重點】按土地出讓方式劃分的成交價格

　　招標成交價－可實現(xiàn)高地價

　　拍賣成交價－最能抬高地價

　　掛牌成交價

　　協(xié)議成交價－一般會降低地價

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