2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：現(xiàn)金流折現(xiàn)法

　　3．現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　3.1現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義

　　3.2現(xiàn)金流折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

　　3.3現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點

　　3.1現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義

　　假設(shè)開發(fā)法中考慮資金的時間價值兩種方方式

　　第一種是采用折現(xiàn)的方式，稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　第二種是采取計算投資利息的方式，稱為傳統(tǒng)方法

　　3.2現(xiàn)金流折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

　　比較項目 傳統(tǒng)方法 現(xiàn)金流折現(xiàn)法

　　對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等 主要根據(jù)估價進點的房地產(chǎn)市場狀況作出，是靜止在估價時點的金額 模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額

　　各項收入、支出發(fā)生的時間 不考慮時間上的不同，直接相加減，但是計算投資利息，也不考慮預(yù)售與延遲銷售 要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，首先把它們折算到同一時間上，然后再相加減

　　投利息和開發(fā)利潤這兩項 這兩項都單獨顯現(xiàn)出來 這兩項都不單獨顯現(xiàn)，而是隱含在折現(xiàn)過程中

　　折現(xiàn)率包含安全收益（利率部分和風險收益（利潤）兩個部門

　　【2007年真題】

　　運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是（ ?。?/p>

　　A．估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　B．估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

　　C．估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

　　D．估算開發(fā)期中的利息和利潤

　　【答案】D

　　3.3現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點

　　優(yōu)缺點對比

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算出的結(jié)果比較精確，但測算過程較為復雜；傳統(tǒng)方法測算出來的結(jié)果比較粗略，但測逄過程相對簡單一些

　　現(xiàn)金流量法要求做到以下三點

　　后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準確

　　各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準確

　　各項收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準確

　　方法的選用

　　在實際估價中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法

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