2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（23）

　?。ǘ┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價格的因素

　　1．影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況

　　（1）地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是商業(yè)房地產(chǎn)所處地段的商業(yè)繁華程度。商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮。每個城市一般都有一個或兩個市級的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購買力（特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費品），這類市級的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會有一個或幾個區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級商業(yè)區(qū)，一般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級商業(yè)區(qū)。在每個居住小區(qū)通常還會有一個商業(yè)服務集中地帶，或稱為小區(qū)商業(yè)中心，其繁華程度又低一些。

　　對于一般的商業(yè)房地產(chǎn)，首先要確定的就是它處于哪一級商業(yè)中心區(qū)，從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度。

　　另外，現(xiàn)在各地常常有一些專業(yè)市場或商業(yè)一條街，如建材一條街、布匹市場、電器市場等等，專門經(jīng)營某類商品的商業(yè)房地產(chǎn)如果位于相應的專業(yè)市場（例如彩電專營店位于某電器市場內(nèi)），同樣可以認為所處地段具有較高的繁華程度。

　　（2）交通條件。對商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客的交通條件方面，從現(xiàn)階段一般情況來說，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條線、公交車輛時間間隔，以及公交線路聯(lián)結的居民區(qū)人數(shù)等指標來衡量，另外還要考慮停車場地問題；二是經(jīng)營者的交通條件方面，要考慮進貨交通和卸貨的便利程度，如某市一家著名的服裝批發(fā)市場，就曾經(jīng)由于整頓交通秩序，對批發(fā)市場的交通要道實行了交通管制而封住了大部分貨物通道，導致商場的價值大大下降。

　　道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來巨大的人流量，對于商業(yè)房地產(chǎn)而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費群體。例如某大型商場，由于新建的空中通道就直接進入商場三樓，雖然空中通道給商場帶來了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是不購物的過路者，反而影響了商場的正常購物環(huán)境。因此，公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)場所。

　　（3）臨街狀況。商業(yè)房地產(chǎn)一般都應該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對其價值產(chǎn)生較大的影響。一般來說，臨街面越寬越好，如果多面臨街，一般有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒有足夠的緩沖余地，不利于經(jīng)營，會影響商業(yè)房地產(chǎn)的價值（貶值）。

　　2．影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的實物狀況

　　（1）建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局。商業(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質(zhì)包括建筑結構、裝飾、設施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀，乃至建筑物的臨街門面的寬窄等，都會對商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營活動產(chǎn)生重要影響。此外。商業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)部格局應有利于柜臺和貨架的布置和購物人流的組織。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。

　?。?）樓層。一般來說，位于底層的商業(yè)用房當然優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，但如果有自動扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小。

　?。?）凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈空高度應適宜。過低的凈空高度則會產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營活動的開展；如凈空高度過高，建筑成本會增加，也不利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。

　　（4）營業(yè)面積。根據(jù)經(jīng)營要求不同，商業(yè)房地產(chǎn)所需的營業(yè)面積可能不同，一般來說面積不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場，面積也不宜太大。因此，對商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時，應區(qū)分不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)結構對面積的不同要求。

　　（5）裝修。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量，同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的出入。

　?。?）無形資產(chǎn)價值。商業(yè)房地產(chǎn)價值中無形資產(chǎn)價值（如品牌、商標、企業(yè)文化等）所占的比重越來越大。因此，在對投資、交易等某些估價目的的情況下，估價必須對附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無形資產(chǎn)價值進行充分考慮。

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