2015房估案例與分析考點：城市房屋拆遷補償估價對象

估價人員在從事拆遷補償估價時，要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權益性質(zhì)，估價結果才會客觀公正。

關于拆遷補償估價，特別需要指出的是在集體土地上進行開發(fā)建設的集體土地及地上房屋的估價。應先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。這樣既符合《土地管理法》規(guī)定，又不違反新的《城市房屋拆遷管理條例》。

拆遷補償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構筑物和依托在其實體上的權益。針對不同估價對象應注意以下幾點：

（1）依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價中應包括土地使用權的補償估價，根據(jù)該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。

（2）依法以劃撥方式取得的土地使用權，在估價中不應包括出讓金部分，只含該宗地基礎設施配套建設費和土地開發(fā)及其它費用。如果當?shù)卣碛幸?guī)定的，可從其規(guī)定。

（3）取得所有權的房屋及構筑物，估價應從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。

（4）“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；”故不在估價范圍之內(nèi)。“拆除來超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償，”估價時應按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

（5）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。

對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

（6）對于房地產(chǎn)拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動的設備及其附屬物等，都不可遺漏。設備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設施；附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構筑物。

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