2015房估理論與方法要點(diǎn)：統(tǒng)一價(jià)格單位

　　統(tǒng)一價(jià)格單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。

　　（一）統(tǒng)一價(jià)格表示單位

　　統(tǒng)一價(jià)格表示單位可以是總價(jià)，也可以是單價(jià)，一般采用單價(jià)。在統(tǒng)一采用單價(jià)時(shí)，通常是單位面積的價(jià)格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價(jià)格；土地除了單位土地面積的價(jià)格，還可為單位建筑面積的價(jià)格，即樓面地價(jià)。在這些情況下，單位面積是一個(gè)比較單位。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，還可以有其他的比較單位。例如，倉(cāng)庫(kù)通常以單位體積為比較單位，停車(chē)場(chǎng)通常以一個(gè)車(chē)位為比較單位，旅館通常以一間客房或一個(gè)床位為比較單位，影劇院通常以一個(gè)座位為比較單位，醫(yī)院通常以一個(gè)床位為比較單位，保齡球館通常以一個(gè)球道為比較單位，等等。

　　在此還需要說(shuō)明的是，有些可比實(shí)例宜先對(duì)其總價(jià)進(jìn)行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。因?yàn)檫@樣處理時(shí)，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正、調(diào)整更容易、更準(zhǔn)確。例如，估價(jià)對(duì)象是一套門(mén)窗有損壞的商品住宅，選取的可比實(shí)例的某套商品住宅的門(mén)窗是完好的，成交總價(jià)為20萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查得知，將估價(jià)對(duì)象的門(mén)窗整修或更新的必要費(fèi)用為0．5萬(wàn)元。則宜先將該門(mén)窗是完好的可比實(shí)例的成交總價(jià)20萬(wàn)元，調(diào)整為門(mén)窗是損壞的總價(jià)19．5萬(wàn)元（20一0．5=19．5），然后再將此總價(jià)19．5萬(wàn)元轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。

　　（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價(jià)格換算為另一幣種（如人民幣）的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。匯率的取值，一般采用國(guó)家外匯管理部門(mén)公布的外匯牌價(jià)的賣(mài)出、買(mǎi)人中問(wèn)價(jià)。

　　在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

　　（三）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)的，有按套內(nèi)建筑面積或使用面積計(jì)價(jià)的，也有按套計(jì)價(jià)的。

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