2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》練習(xí)題（1）

　　1、某投資商預(yù)測(cè)到政府將修建城市輕軌交通，并預(yù)先在輕軌交通線附近合適位置投資，取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（ ?。?br />　　A．位置固定性
　　B．相互影響性
　　C．適應(yīng)性
　　D．不一致性
　　答案：b
　　解析：相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受到其周邊物業(yè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。

　　2、下列風(fēng)險(xiǎn)中，不屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（ 　）。
　　A．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
　　B．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
　　C．購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
　　D．比較風(fēng)險(xiǎn)
　　答案：d
　　解析：比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益時(shí)，給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一干擾項(xiàng)，杜撰的。

　　3、某投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5．6%，國(guó)債收益率為4．5%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0．5.那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（ ?。?br />　　A．10.3%
　　B．7.17%
　　C．9.75%
　　D．8.59%
　　答案：c
　　解析：R＝4.5%＋0.5×（15%－4.5%）＝9.75%，注意不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。

　　4、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價(jià)值（ 　）。－1P17
　　A．下降
　　B．上升
　　C．不變
　　D．不能確定
　　答案：b
　　解析：長(zhǎng)期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低。一是會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值提高，利用降低的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會(huì)減少投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低投資成本；三是會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)（居民儲(chǔ)蓄量減少，貸款購(gòu)房量由于成本降低而增加），從而會(huì)帶動(dòng)投資需求上升。

　　5、（ ?。?，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。
　　A．間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券
　　B．房地產(chǎn)抵押擔(dān)保
　　C．住房抵押貸款證券化
　　D．投資于金融證券
　　答案：c

　　6、我國(guó)固定資產(chǎn)投資按（ 　）分類，主要有基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)和其他固定資產(chǎn)投資四個(gè)部分。
　　A．投資主體的經(jīng)濟(jì)類型
　　B．建設(shè)性質(zhì)
　　C．管理渠道
　　D．資金來源
　　答案：c

　　7、某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ ?。?。
　　A．1.8月
　　B．2.5季
　　C．1.8年
　　D．0.45年
　　答案：c
　　解析：吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關(guān)系。

　　8、市場(chǎng)的主體通常是指（ ?。?。
　　A．交易市場(chǎng)
　　B．交易對(duì)象
　　C．買家和賣家
　　D．交易價(jià)格
　　答案：c
　　解析：市場(chǎng)的主體是買家、賣家，市場(chǎng)的客體是交易對(duì)象。

　　9、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算的，一般是（ 　）。
　　A．造價(jià)工程師
　　B．結(jié)構(gòu)工程師
　　C．設(shè)備工程師
　　D．監(jiān)理工程師
　　答案：a

　　10、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第二階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（ 　）。
　　A．空置率＞合理空置率
　　B．空置率＜合理空置率
　　C．空置率＝合理空置率
　　D．不能判斷
　　答案：b
　　解析：在自然周期的第二階段，空置率是低于長(zhǎng)期平均空置率（合理空置率）水平的。

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